Momenteel enige eigenaar van een woning. Mijn vriendin wil bij me intrekken en biedt aan 'huur' te betalen. Loop ik hier een risico?

De huurbetaling is in principe belastbaar. U zou echter gebruik moeten kunnen maken van de “rent a room” regeling , en de voorgestelde huur valt ruim onder de fiscale drempel van £7.500/jaar daarvoor. U bent dus eigenlijk geen belasting verschuldigd en u hoeft het niet formeel aan te geven zolang u onder die drempel blijft.

Je zou ook redelijk goed juridisch beschermd zijn voor het geval je in de toekomst toch uit elkaar gaat en je haar wilt weghalen. Aangezien u er ook zou wonen, zou zij slechts een huurder zijn, geen pachter (technisch gezien een “uitgesloten bewoner” ). Als u haar weg wilt hebben, hoeft u alleen een redelijke opzegtermijn in acht te nemen en hebt u geen formeel gerechtelijk bevel nodig als u haar wilt dwingen te vertrekken.

Zoals JBentley opmerkt, zijn er rechtszaken geweest waarin huisgenoten die bijdroegen aan de huishoudelijke uitgaven terwijl de andere partner de hypotheek betaalde, later konden beweren dat dit een gezamenlijke eigendom impliceerde. Dit was op basis van een “constructief vertrouwen” dat impliciet was ingesteld door de manier waarop zij hun financiën regelden.

Als er in uw geval een duidelijke, schriftelijk vastgelegde intentie is om het geld als huur te beschouwen en niet als bijdrage aan de aankoop van het huis, zou het volgens mij heel moeilijk moeten zijn om later het tegendeel te beweren. Ik stel ook voor dat u duidelijk aangeeft of de huur ook een deel van de energierekeningen omvat, en dat zaken als boodschappen apart worden behandeld en worden opgesplitst in 50:50 of wat dan ook.

Zoals in een reactie is opgemerkt, zijn er modelovereenkomsten voor huurders die je als uitgangspunt zou kunnen gebruiken (bijv. deze ), maar het is waarschijnlijk dat je die aan jouw omstandigheden moet aanpassen.

Een ander punt dat in een ander antwoord naar voren is gebracht is dat er mogelijk wetgeving aankomt om samenwonende partners bepaalde rechten te geven. In het huidige ontwerp zouden die rechten ingaan na drie jaar of het krijgen van kinderen. Als het wetsvoorstel in werking treedt, zou je ook een opt-out kunnen ondertekenen, maar alleen na juridisch advies, en het zou nog steeds mogelijk zijn (maar waarschijnlijk moeilijk) om een rechtbank te overtuigen om een opt-out ongedaan te maken.

Over het geheel genomen houdt dat voor u een klein risico in, maar niet een risico dat rechtstreeks voortvloeit uit het feit dat uw vriendin huur betaalt. Het is waarschijnlijk dat als jullie beiden op gelijke financiële voet staan en jullie financiën altijd gescheiden hadden gehouden, dat er sowieso geen toekenning zou zijn. En je kunt niet je hele leven draaien op hypothetische risico’s.

Met betrekking tot de zorgen over eigendom:

Ik wijs u in de richting van dit - The Cohabitants Rights Bill momenteel in eerste lezing in het Hogerhuis. Zonder een datum voor zelfs maar de tweede lezing nog.

In het kort probeert het wetsvoorstel iets te doen aan het gebrek aan rechten wanneer een ongehuwde relatie eindigt in vergelijking met gehuwde relaties; dat wil zeggen dat een van de “samenwonenden” kan eindigen met in principe niets waar ze niet hun naam op hebben staan.

Dus op dit moment ben je vrij en (Deel 2) Sectie 6.2.a zegt dat het wetsvoorstel niet met terugwerkende kracht tegen je kan worden gebruikt als je relatie voorbij is voordat het wet wordt (ik verwacht dat met Brexit etc, dit wetsvoorstel geen hoge prioriteit heeft - het is al een jaar geleden sinds de eerste lezing).

Sectie 6.2.a: Dit Deel is niet van toepassing op voormalige samenwonenden wanneer de voormalige samenwonenden hebben opgehouden samen te leven als een paar voor de ingangsdatum;

Echter, als je nog steeds samen bent als/wanneer dit Wetsvoorstel wet wordt dan kan in principe alles van (Deel 1) Sectie 2 relevant zijn omdat het de voorwaarden opmerkt waaronder je onder dit wetsvoorstel zult vallen:

Sectie 2.1.a: samenwonen als koppel

en

Sectie 2.2.d: samenwonen als koppel gedurende een ononderbroken periode van drie jaar of meer.

en het “hebben samengewoond” op dat punt telt vanaf het begin van uw samenwoning, niet vanaf het begin van het wetsvoorstel dat wet is:

Paragraaf 2.4.a: Voor de toepassing van lid 2, onder d), moet bij de vaststelling van de duur van de onafgebroken periode gedurende welke twee mensen als paar hebben samengewoond - elke periode van de relatie die vóór de begindatum (van het Wetsvoorstel) viel, in aanmerking worden genomen

Als je op een gegeven moment kinderen hebt, val je ook onder 2.2.a tot en met 2.2.c.

Daarna hangt de financiële pariteit waartoe de rechter besluit af van een heleboel voorwaarden die in het Wetsvoorstel worden beschreven, maar Sectie 8.1.b is vrij duidelijk:

Sectie 8.1.b: (b)de rechtbank is ervan overtuigd dat ofwel (i)de verweerder een voordeel heeft behouden; of (ii)40dat de verzoeker een economisch nadeel heeft, als gevolg van kwalificerende bijdragen die de verzoeker heeft geleverd

Ik ben niet gekwalificeerd om te zeggen of je partner die helpt om je hypotheek af te betalen in plaats van zelf huur te betalen, zou tellen als gewoon huur betalen of als je een economisch voordeel geven.

De paragrafen 12, 13, en 14 bespreken opt-outs, ook de moeite waard om te lezen.

Hierbij een belangrijke disclaimer: wetsvoorstellen in dit vroege stadium kunnen worden gewijzigd, geschrapt en/of vervangen, waardoor deze informatie onjuist is. Als extra leesvoer is hier een FT-artikel uit februari 2016 waarin dit gebrek aan rechten van een samenwonende wordt besproken, wat eventuele huidige zorgen zou moeten wegnemen.

Disclaimer: ik ben rechtenstudent, geen jurist, en pretendeer geen juridische mening te hebben over het een of het ander. Mijn antwoord is bedoeld om een paar mogelijk relevante voorbeelden uit de jurisprudentie te geven, om duidelijk te maken dat u voorzichtig moet zijn (en deskundig advies moet inwinnen als u denkt dat die voorzichtigheid gerechtvaardigd is). Ik beweer ook niet dat de feiten in deze zaken dezelfde zijn als die in de uwe; zij benadrukken alleen de flexibele aanpak die de rechtbanken in dergelijke zaken hanteren, en het feit dat dit rechtsgebied ingewikkeld is.

Ik denk niet dat het verstandig is om er zomaar van uit te gaan dat uw vriendin op geen enkele manier eigendomsrechten zou kunnen verwerven als een huurder die huur betaalt, als dat op informele basis is geregeld zonder dat de bedoeling van de regeling is aangetoond. In een van de antwoorden wordt een wetsvoorstel genoemd dat bedoeld is om niet-gehuwde partners meer rechten te geven dan ze nu hebben. Maar het bestaan van dat wetsontwerp bewijst niet dat er geen bestaande wet bestaat, het suggereert slechts een mogelijke rechtspositie die in de toekomst zou kunnen bestaan.

Hier moet ook een worst-case aanname worden gedaan, omdat je de mogelijkheid overweegt van wat er mis kan gaan. Stel dat jullie op een vreselijke manier uit elkaar gaan en dat je vriendin bereid is oneerlijk te zijn over wat de bedoelingen met de flat waren (zij zal bijvoorbeeld beweren dat zij heeft begrepen dat zij het eigendomsrecht zou krijgen in ruil voor de betaling van twee derde van de maandelijkse hypotheekaflossing).

Grant v Edwards [1986] Ch 638 - Verweerder had eigendom op naam van zichzelf en zijn broer. Eiser betaalde niets voor de koopprijs of voor de hypotheekaflossing, maar betaalde wel diverse uitgaven en onkosten. De rechtbank stelde een constructief vertrouwen vast ten gunste van de eiser, die een economisch belang van 50% in het onroerend goed kreeg.

Abbot v Abbot [2007] UKPC 53, [2008] 1 FLR 1451 - De moeder van de verweerder schonk grond aan een echtpaar met de bedoeling dat het als echtelijke woning zou worden gebruikt. Het werd echter alleen op naam van verweerster gezet. De hypotheek werd betaald van een gezamenlijke rekening. Aan de eiser is een aandeel van 50% toegekend.

Thompson v Hurst [2012] EWCA Civ 1752, [2014] 1 FLR 238 - Verweerster was een huurder van de gemeente. Later kreeg zij een relatie met eiser. Zij besloten vervolgens het huis van de gemeente te kopen, maar dat gebeurde op naam van verweerder. De verweerder had alle huur betaald toen hij huurder was, en alle hypotheekbetalingen toen hij eigenaar was, alsmede alle rekeningen van nutsbedrijven. De eiser droeg soms bij aan de gemeentebelasting en wisselende bedragen voor algemene huishoudelijke uitgaven (huishouden, kinderen, enz.). In sommige perioden betaalde hij helemaal niets en in andere perioden verrichtte hij werkzaamheden in en om het huis. Eiser is voor 10% eigenaar.

Aspden v Elvy [2012] EWHC 1387 (Ch), [2012] 2 FCR 435 - De verweerster kocht een eigendom op haar exclusieve naam 10 jaar nadat het echtpaar was gescheiden. De eiser hielp haar bij de verbouwing van het pand tot een huis. Hij deed veel van het handwerk zelf, leende zijn machines en droeg financieel bij in de kosten. Hem werd een aandeel van 25 % toegekend.

Leeds Building Society v York [2015] EWCA Civ 72, [2015] HLR 26 (p 532) - Juffrouw York en de heer York hadden een disfunctionele en abusieve relatie en leefden samen van 1976 tot zijn overlijden in 2009. In 1983 kocht de heer York een huis met een hypotheek. Hij betaalde de maandelijkse hypotheekaflossingen en andere uitgaven. Op verschillende momenten droeg Miss York bij in de kosten van het huishouden, maar de rechter oordeelde dat dit over een periode van 33 jaar “niet veel” voorstelde, hoewel het ertoe had bijgedragen dat Mr York zich de aankoop überhaupt kon veroorloven. Zij kookte ook alle maaltijden voor het gezin en zorgde voor de dochter. Haar werd een aandeel van 25% toegekend.

Conclusie: Ga niet uit van veronderstellingen, overweeg een vraag te stellen op https://law.stackexchange.com/ , overweeg juridisch advies en overweeg een formeel contract op te stellen waarin de precieze bedoelingen van de partijen staan vermeld. Het is een algemeen beginsel in dit soort zaken dat de partijen de bedoeling moeten hebben gehad dat de persoon zonder eigendomstitel een economisch belang zou verwerven, en bewijs van het tegendeel zou een dergelijke vordering waarschijnlijk moeten doen mislukken.

Ofwel besluit u dat het risico gering is en dat het niet de moeite waard is om u zorgen te maken. Maar neem hoe dan ook een weloverwogen beslissing.

Edit #2 Mijn hele antwoord was gebaseerd op mijn misverstand dat je een totaal aparte woning verhuurde aan je vriendin. Ik begrijp nu eindelijk dat je een kamer in JOUW appartement verhuurt aan je gf. Dus, gebaseerd op mijn nieuwe begrip, denk ik niet dat het per se een slecht idee is. Het antwoord hieronder is mijn antwoord op een andere vraag ;)

Oorspronkelijk Antwoord Mijn antwoord heeft niets te maken met zaken, maar is volledig gebaseerd op relaties.

Als je om haar geeft op een “we kunnen nog lang samen zijn” manier, dan zou ik dit niet doen. Het maakt me niet uit welke afspraken je van tevoren hebt gemaakt, op een gegeven moment krijg je toch het gevoel dat ze je iets verschuldigd is. Zelfs in de makkelijkst denkbare situaties (ze is te laat met de huur, ze verliest haar baan en kan niet betalen, etc.) zul je gedwongen worden om te beslissen in hoeverre je verlangen om van haar te houden en voor haar te zorgen zwaarder weegt dan je behoefte om je hypotheek te betalen. Je kunt de hele dag discussiëren over hoe grootmoedig je bent, maar is dit iets wat je in je relatie wilt brengen?

Nu, als je niet echt de zorg om te blijven met haar zo lang en je zou kunnen leven met of zonder haar, dan go for it. Ik denk dat de grote vraag is, is je relatie 200 pond waard?

Edit Om mijn mening te ondersteunen, zijn hier een paar artikelen die ik over het onderwerp gevonden heb:

Helaas is de manier waarop het verhuren aan vrienden of familie vaak uitpakt, verre van wat je zou verwachten tussen mensen die om elkaar geven. Vrienden en familieleden zijn meestal slechte huurders, omdat ze meer van je verwachten dan een huurder die je niet kent. U kunt veel verzoeken krijgen voor onderhoud en reparaties, zelfs voor kleine dingen, en u kunt ook merken dat familieleden en vrienden denken dat ze recht hebben op extraatjes vanwege uw persoonlijke relatie met hen. Als ze geen speciale behandeling krijgen, kunnen ze boos op je worden, en dat schaadt zowel je professionele relatie als je persoonlijke relatie.
American Apartment Owners Association

“In mijn ervaring, verhuurders verhuren aan familieleden werkt niet perfect,” zei Ceyhun Doker, een REALTOR ® associate bij Keller Williams Realty in Burlingame, CA. “Als je elkaar niet kent, zijn er minder problemen.”
realator.com

Als u ‘terloops’ samenwoont (geen formele partnerschapsovereenkomst), zou ik haar beleefd vragen om, zoals zij heeft aangeboden, een bijdrage te leveren door de boodschappen te kopen of iets dergelijks dat u deelt. Een ‘vrijwillige bijdrage’ niet een afdwingbare. Net als tussen huisgenoten waarvan er slechts één de feitelijke huurder van de flat is, maar de huurovereenkomst ‘delen’ toestaat. Controleer of u volgens uw huurcontract een woning mag delen. PS Een oud Schots gezegde is “doe nooit zaken met naaste familie”. D.w.z. breng uw vrouw of inwonende partner geen huur in rekening. Het vermengt het emotionele huiselijke leven met een formeel zakelijk leven, wat bij een breuk of geschil tot vetes kan leiden. Als u een relatie aangaat met kinderen of ouders of een formeel partnerschap of huwelijk dan verandert dit alles op een bepaald moment in de toekomst.

Ik verhuur nu al meer dan 7 jaar kamers in mijn huis. Als ik verhuur aan niet-familieleden, is de regeling meestal succesvol. Mensen vertrekken om verschillende redenen, en af en toe zal ik iemand vragen te verhuizen als het niet werkt. In de VS werkt dit goed, want door de zaken formeel te houden (huurovereenkomsten, enz.) heb je in feite een geweldige zaak met veel aftrekposten die je netto-inkomen uiteindelijk een stuk verminderen.

De Amerikaanse wet maakt echter een groot onderscheid of je al dan niet aan familie/verwanten verhuurt, en dan met name of zij wel of niet de marktconforme huur voor hun kamer betalen. Zo niet, dan subsidieer je hen, waardoor je eigendom (of in ieder geval het deel dat zij gebruiken) niet meer legitiem verhuurd kan worden – en dus geen belastingaftrek voor die activiteit.

Het andere risico, – ook weer in de VS – is de mogelijkheid dat een langdurige relatie onder de regels van het gewone huwelijk valt. Dit is zeldzaam, tenzij er kinderen in het spel zijn. Een paar dat kinderen heeft, getrouwd of niet, kan de rechter inschakelen om toe te zien op de verdeling van de bezittingen om ervoor te zorgen dat de kinderen een plek hebben om te wonen en voldoende financiële steun krijgen.

Voor het VK zou ik denken dat de wetten ongeveer gelijk zijn. Kijk op deze website voor een meer gedetailleerd overzicht. https://www.citizensadvice.org.uk/family/living-together-marriage-and-civil-partnership/living-together-and-marriage-legal-differences/