Na het raken van 80% LTV, mijn hypotheek geldschieter weigert te verwijderen PMI. Enig verhaal?

Hier is wat goede informatie: http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

De wet zegt dat u kunt vragen dat uw PMI worden geannuleerd wanneer u hebt betaald uw hypotheek tot 80% van de lening, als je een goede reputatie van betaling en naleving van de voorwaarden van uw hypotheek, u een schriftelijk verzoek, en je laat zien dat de waarde van het pand niet is gedaald, noch heb je bezwaard met pandrechten (zoals een tweede hypotheek). Als u aan al deze voorwaarden voldoet, moet de geldschieter uw verzoek om de PMI te annuleren inwilligen. http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Een lener heeft een goede betaling geschiedenis als de lener: (1) heeft geen betaling die was 60 dagen of meer achterstallig binnen de eerste 12 maanden van de laatste 2 jaar voorafgaand aan de laatste van de annuleringsdatum, of de datum waarop de kredietnemer verzoekt om annulering; of (2) heeft geen betaling die was 30 dagen of meer achterstallig binnen de 12 maanden voorafgaand aan de laatste van de annuleringsdatum of de datum waarop de kredietnemer verzoekt om annulering. 0x2 & 0x2 & (mijn lezing van dat is dat, omdat je hebt gehad geen late betalingen, heb je een goede betaling geschiedenis) 0x2 & 0x2 & Als ze nog steeds weigeren, moet je een advocaat en je moet er een ASAP - stel het niet uit op alle. Een goede residentieel vastgoed advocaat zal de wet kennen, zal weten hoe het te verhelpen, en zal weten hoe om ervoor te zorgen geen van uw geld wordt verspild.

Hier is wat de Consumer Financial Protection Bureau heeft te zeggen over de kwestie (ik heb toegevoegd nadruk op een paar sleutelwoorden hier en daar). De link is afkomstig uit de eerste reactie op de vraag die werd geschreven door Moderator JohnFx,

Verzoek PMI annulering De Homeowners Protection Act geeft u het recht om te vragen dat uw geldschieter PMI annuleren wanneer u de datum waarop de hoofdsom saldo van uw hypotheek is geplande te dalen tot 80 procent van de oorspronkelijke waarde van uw huis te hebben bereikt. Deze datum moet schriftelijk aan u zijn meegedeeld op een PMI informatieformulier toen u uw hypotheek ontving. Als u niet kunt vinden de openbaarmaking formulier, contact op met uw geldschieter. 0x2 & > 0x2 & > U kunt dit verzoek ook eerder doen als je extra betalingen gedaan om de hoofdsom van uw hypotheek te verlagen tot 80 procent van de oorspronkelijke waarde van uw huis. 0x2 & > 0x2 & > Er zijn andere belangrijke criteria waaraan u moet voldoen als u wilt PMI annuleren op uw lening:

• Uw verzoek moet schriftelijk zijn. 0x2 & > - U moet een goede betaling geschiedenis en zijn huidige op uw betalingen. 0x2 & > - Uw geldschieter kan u vragen om te verklaren dat er geen junior pandrechten (zoals een tweede hypotheek) op uw huis. 0x2 & > - Uw geldschieter ** kan ook eisen dat u om bewijs (bijvoorbeeld een taxatie) dat de waarde van uw woning niet is gedaald onder de waarde van het huis toen je het voor het eerst kocht.** Als de waarde van uw huis is gedaald, kunt u niet in staat zijn om PMI annuleren. 0x2 & > 0x2 & > Als u aan deze eisen voldoet uw servicer over het algemeen moet uw PMI annuleren wanneer u daarom vraagt.

Automatische PMI beëindiging Zelfs als u niet uw geldschieter vragen om PMI te annuleren, uw geldschieter nog steeds moet PMI te beëindigen op de datum waarop uw hoofdsom saldo is gepland om 78 procent van de oorspronkelijke waarde van uw huis te bereiken. U moet ook actueel zijn op uw betalingen op de verwachte annuleringsdatum. Anders zal PMI niet worden beëindigd tot kort nadat uw betalingen zijn up to date gebracht. 0x2 & > 0x2 & > Het is vermeldenswaard een beëindiging verzoek is anders dan een annulering verzoek. Uw geldschieter moet PMI te beëindigen, zelfs als de hoofdsom van uw lening niet daadwerkelijk heeft bereikt 78 procent van de oorspronkelijke waarde van uw huis - bijvoorbeeld omdat de waarde van uw huis gedaald. 0x2 & 0x2 & * * * 0x2 & 0x2 & Oorspronkelijk antwoord 0x2 & 0x2 & U kunt verzoeken om verwijdering van de PMI zodra uw LTV-ratio 80% bereikt zoals volgens het afschrijvingsschema en de kredietgever moet het verzoek inwilligen op voorwaarde dat uw account in goede staat is, dat wil zeggen je hebt geen betalingen gemist of late betalingen gedaan en uw LTV is_ daadwerkelijk op 80% volgens het afschrijvingsschema (dat de oorspronkelijke getaxeerde waarde van het huis gebruikt). U kunt om verwijdering van de PMI verzoeken indien uw LTV ratio 80% eerder bereikt dan de geplande datum omdat u extra betalingen heeft gedaan etc. maar de geldverstrekker is niet verplicht dit verzoek zonder meer in te willigen; de geldverstrekker mag u vragen te betalen voor een taxatie om er zeker van te zijn dat het huis niet in waarde is gedaald in de tussentijd en u dus eigenlijk op 80% LTV zit, en kan het verzoek afwijzen indien u weigert te betalen voor de taxatie of indien de taxatie aantoont dat de waarde van het huis is gedaald en u dus eigenlijk niet op 80% LTV zit volgens de nieuwe getaxeerde waarde. Wanneer uw LTV ratio 78% bereikt (waarde volgens de oorspronkelijke taxatie) is de geldverstrekker verplicht om PMI te verwijderen, zelfs als u dit nog niet heeft aangevraagd. Sommige kredietverstrekkers zijn hier misschien wat vergeetachtiger in dan andere.

Paul, ik ben het eens met JBarker; het feit dat 12 maanden in de regel wordt genoemd, geeft de geldschieter een uitweg. Zij zouden aanvoeren dat een goede betalingsgeschiedenis wettelijk is gedefinieerd als een periode van minimaal 12 maanden. Immers, wie zegt dat je niet in gebreke zal blijven in de 8e tot 12e maand? Ik zou zeggen rijden de storm tot dat eerste jaar voorbij is en stuur ze dan een schriftelijk verzoek via aangetekende post (zelfs niet vertrouwen faxen.) Als ze niet verwijderen van de PMI is het tijd om te zien een advocaat. De meeste eerste consulten zijn gratis en het kan zijn dat alles wat hij hoeft te doen is het sturen van een schrikbrief. Tenslotte, als niets van dat alles werkt en de heersende rente niet te hoog is, moet u misschien een andere geldschieter nemen. Ze klinken als klootzakken hoe dan ook voor het ontwijken van uw telefoontjes. Veel succes.

Mijn ervaring is dat zonder de juiste juridische documentatie, (een taxatie) waaruit blijkt dat je onder de 80% LTV je zal worden geplakt met de PMI. 0x2 & 0x2 & In mijn staat, zijn de belastingen gebaseerd op de County Tax Assessors Valuation, die meestal ongeveer 80% van de marktwaarde, en houdt geen rekening met de marktomstandigheden. Lenders houden van de belasting waarde (openbaar record) te trekken en te beweren: “Op basis van de County Assessor; (Wie ze nemen dat een professional in het veld) uw woning waarde is de moeite waard ($ X) en uw lening ($ X), zodat uw LTV is ($ X) Deze aanpak is een algemeen aanvaarde praktijk in het veld en de geldschieter zal winnen die juridische strijd in de rechtszaal elke keer. Ik ben ervan overtuigd dat ze allemaal in cahoots, maar dat is een andere post 0x2 & 0x2 & Er zijn twee manieren om dit te omzeilen: 1- Krijg een taxatie, die zij zullen accepteren tegen nominale waarde. Het kost je $ 400 up front, dus er is een zeker risico als je een taxateur die voorstander is van een lagere waarde. Uw geldschieter kan ook eisen dat zij de taxateur te kiezen, (de mijne deed) die lijkt op een kroep - en het is waarschijnlijk, maar ik had geluk en mijn PMI werd geschrapt. Controleer met uw geldschieter om te zien wat ze eisen voordat je uit te voeren om een taxatie te krijgen op uw eigen.

Route 2 is even riskant, maar heeft minder aanloopkosten. U kunt een verzoekschrift indienen bij de taxateur om uw belastbare waarde te verhogen tot de werkelijke marktwaarde. Aangezien de geldschieter zijn beoordeling als een professional accepteert, zal de geldschieter uw PMI laten vallen als de waarde wordt verhoogd tot meer dan 20% eigen vermogen. De Assessor kan wel of niet ontvankelijk zijn voor het verhogen van uw fiscale waarde, en zelfs in de veronderstelling dat hij dat doet zijn er een aantal dingen om bewust van te zijn. Als uw belastingwaarde omhoog gaat, zullen uw belastingen ook omhoog gaan en blijven na verloop van tijd, dus als u in een staat bent met hoge onroerend goed belastingen zult u de $ 400 betalen die u bespaard hebt, en meer, in zeer korte tijd. Uw buren kunnen uw hogere waarde niet gunstig beoordelen, omdat de taxateur de belastingen in de buurt kan verhogen, omdat u hem erop gewezen hebt dat uw eigendom ondergewaardeerd was.

U kunt er ook voor kiezen om de zaak juridisch te vervolgen, maar tenzij u betrokken raakt bij een groepsactie, of een advocaat neemt die bereid is om pro-bono te werken, zult u 400 dollar uitgeven voordat u erachter komt of u wel een zaak hebt.

Veel geluk