2012-04-17 02:12:16 +0000 2012-04-17 02:12:16 +0000
10
10

Meervoudige voorafgaande goedkeuringen van hypotheken en gevolgen voor de kredietscore

**Achtergrondinformatie: Mijn vrouw en ik zijn op zoek naar onze eerste huis / appartement te kopen. Gezien ons gecombineerde bruto jaarinkomen van ~$100k en het ontbreken van enige werkelijke schuld, kijken we naar eigendommen in de $200-250k range. We hebben momenteel genoeg geld om ~10% neer te leggen en wat semi-liquide aandelen (UTMA fondsen) om dat op 15% te brengen en hebben nog wat geld voor noodgevallen. We wilden 20% sparen om PMI en belastingteruggave en wat al niet meer te vermijden, maar we hebben de cijfers bekeken en besloten dat we minder dan huur zouden betalen, zelfs met PMI en dergelijke inbegrepen. Blijkbaar moeten we PMI blijven betalen voor ten minste 2 jaar (althans met onze bank zouden we), maar ons plan is om de hoofdsom sneller af te betalen en de PMI tot een minimum te beperken.

Vraag: Het lijkt erop dat het krijgen van pre-goedgekeurd (niet alleen pre-gekwalificeerd) voor een hypotheek kan helpen om de beslissing tussen u en een andere niet-goedgekeurde aanvrager en maakt het sluiten van sneller en gemakkelijker (met een aantal van de benen werk up-front), maar ik heb problemen te rijmen dat met 1) het krijgen van meerdere offertes voor hypotheekrente (die de neiging om te veranderen van tijd tot tijd :p) en 2) het beperken van potentiële schade aan uw credit score van meerdere hard-pulls. 0x2 & 0x2 & Mijn begrip is dat (corrigeer me als ik het mis heb hier) een pre-goedkeuring zou een hard-pull van _beiden van onze credit rapporten vereisen van alle drie bureaus alsmede aanvullende info zoals bewijs van inkomen, belastingaangiften, woonplaats geschiedenis, etc. (eisen hier kan afhangen van geldschieter, maar mijn begrip is dat ze [in het algemeen? ] krijgen scores van alle drie en gebruik de middelste, en ik weet niet of het mogelijk is, of zelfs de moeite waard, voor hen om scores te krijgen zonder het rapport - credit rapporten & scores blijft een verwarrende zaak) 0x2 & 0x2 & Elke pulls binnen dezelfde ~ 30 dagen tellen als een kredietonderzoek voor zover credit-scoring betreft, hoewel, dus het lijkt zinvol om alle potentiële kredietverstrekkers te hebben trekken binnen die periode. Ik overweeg vier kredietverstrekkers (twee makelaars aanbevolen door vrienden, een makelaar aanbevolen door Google maps beoordelingen, en mijn standaard lokale / nationale / internationale bank - te veel?), dat lijkt een hoop werk, maar ik neem aan dat veel van dat zal vergelijkbaar zijn voor alle vier (bijvoorbeeld, hebben we niet verschillende belastingaangiften, inkomen stubs, enz. te geven aan verschillende kredietverstrekkers - ze zouden allemaal hetzelfde zijn).

Ik zal dit samenvatten in twee enigszins concurrerende vragen: 0x2 & 0x2 & 1. Ervan uitgaande dat je binnen de 60-90 dagen dat de pre-goedkeuring geldig is voor, zal de geldschieter doen nog een hard-pull voordat goedkeuring van de definitieve lening? Ik neem aan van niet, maar als dat niet het geval is, zou het lijken te verzwakken het argument van het krijgen van meerdere pre goedkeuringen meteen b/c je zou kunnen hebben net een gedaan, vinden de beste koers later, en sluit met de kredietgever met de beste koers (die zou dan doen een definitieve pull). 2. Als je gewoon vooraf goedgekeurd van een geldschieter, wat is te zeggen dat ze de beste deal hebben wanneer u besluit om te sluiten? (ongeacht welke methode je gebruikt om die ene eerste geldschieter te kiezen)

Alternatief , overdenk ik dit? Ik heb de neiging om dat te doen, en misschien een eerste pull en een latere final-pull zal niet zo veel kwaad anyways … De final-puller zou immers weten waar de initial pull over ging…
Bron

Antwoorden (2)

6
6
6
2012-04-17 06:03:03 +0000

Het probleem is niet de kredietscore; het zijn de “concurrerende” aanvragen. Meerdere aanvragen worden als één beschouwd als ze binnen een korte periode worden gedaan (2 maanden, IIRC) en voor hetzelfde soort krediet, omdat mensen winkelen voor tarieven, bent u niet de eerste die dat doet. Dus maak je daar geen zorgen over.

Waar je je zorgen over moet maken is dat banken vragen stellen over deze onderzoeken, wat een vervelende (althans voor mij) technische kwestie is. Je zult aan elk van de banken waarvan je een goedkeuring wilt, moeten uitleggen dat je de hypotheek van hen neemt, en niet van iemand anders. Schriftelijk, met uw handtekening notarieel bekrachtigd. Dat is OK, want het wordt gedaan (de handtekening en notariële) bij het sluiten, maar je zult ze moeten “overtuigen” dat zij de uitverkorenen zijn om goedkeuring te krijgen.

Afgezien daarvan is het vrij eenvoudig. Ik heb dat gedaan (met inbegrip van de verklaring dat ik ben niet van plan om eventuele leningen op basis van de andere “concurrerende” onderzoeken te nemen), en het werkte prima toen ik de oorspronkelijke hypotheek, en toen ik later geherfinancierd op een soortgelijke “shopping” mode.

Doe het dichter bij het eigenlijke bieden, want het sluiten duurt minstens 3-4 weken, en de rentevergrendeling is meestal voor 30-60 dagen, dus niet veel tijd om te winkelen als je die weg neemt.
Bron
5
5
5
2012-04-17 03:22:18 +0000

Johnny. Ik heb onlangs mijn eerste huis ook gekocht, en ik heb gewerkt in de kredietsector (niet hypotheek), dus ik denk dat ik een aantal van uw vragen kan beantwoorden. Disclaimer eerste dat ik in NY, en huis kopen verschilt van staat tot staat. 0x2 & 0x2 & In mijn ervaring, pre-kwalificatie is niet al te verschillend van pre-goedkeuring. Geen van beide vertegenwoordigt een echte toezegging van de kant van de bank (dat wil zeggen ze kunnen nog steeds goedkeuring weigeren op elk punt), en beide zijn gebaseerd op het trekken van uw kredietbureau en de berekening van ratio’s op basis van uw verklaarde (waarschijnlijk niet gedocumenteerd) financiële informatie. Het is theoretisch mogelijk dat een verkoper een vooraf goedgekeurde koper zou verkiezen boven een vooraf gekwalificeerde koper, als alle andere dingen gelijk zijn, maar alle andere dingen zijn zelden gelijk.

Vergeet ook niet dat u niet hoeft te krijgen uiteindelijk een hypotheek van dezelfde bank die u gebruikt voor de pre-kwalificatie. De pre-kwalificatie laat alleen zien dat u waarschijnlijk kredietwaardig bent en dient om u enige geloofwaardigheid bij verkopers te geven. Zodra u een aanvaard bod en moet een echte hypotheek te vinden, kunt u rond te shoppen voor het beste tarief en de beste lening structuur. Banken hoeven niet te hebben getrokken uw krediet om tarieven te citeren, maar ze zullen moeten een algemeen idee van uw FICO bereik hebben. Zodra u de bank die u wilt met het beste tarief te vinden en daadwerkelijk toe te passen voor de lening, zullen ze een harde bureau te trekken, en als uw scores zijn anders dan wat je eerder zei, kan het tarief veranderen, maar binnen hetzelfde bereik, zult u over het algemeen ok. Ook banken niet noodzakelijkerwijs trekken alle 3 bureaus, ze kunnen alleen trekken 1, zoals het kost hen voor elke pull. 0x2 & 0x2 & 2 potentiële nadelen van deze aanpak: 0x2 & 0x2 & 1. 2 banken = 2 harde onderzoeken, maar als je anders schoon, het is geen big deal op alle. 2. Zelfs binnen dezelfde bank, als je te lang wacht, zullen ze niet dezelfde bureau gegevens te gebruiken en zal moeten een andere harde pull te doen, omdat ze zullen bezorgd zijn over mogelijke krediet verslechtering tijdens de lange interval.

Zorg er ook voor dat je een hypotheek/financieringsclausule in je contract hebt, want banken zijn onvoorspelbaar, en zorg ervoor dat je een great onroerend goed advocaat hebt, geen juridische “fabriek” - de extra paar honderd $ zijn het waard.

Denk niet te veel na over dit krediet gedoe. Zoek een goed huis voor een goede prijs, en neem een no-nonsense hypotheek die je volledig begrijpt - geen exotisch gedoe. veel geluk!
Bron