Waarom gaat de huur omhoog in een appartementencomplex waar meerdere eenheden onverhuurd zijn?

Ze naderen waarschijnlijk een bekend druk nieuw huurdersseizoen. Het is niet ongewoon om huur- en huizenprijzen te zien stijgen als de zomer nadert, omdat er veel gezinnen zijn die in die tijd verhuizen. School is uit en misschien de familie wil de kinderen om scholen te veranderen of niet willen dat het schooljaar te onderbreken. Mensen die direct na het afstuderen een woning hebben gevonden, hebben een huurcontract dat in mei of juni afloopt en gaan misschien op zoek naar een nieuwe woning.

Je zegt ook niet hoe je weet dat het complex als geheel het niet goed doet met de bezetting. Als andere eenheden worden verhuurd, en de totale beschikbaarheid daalt, dan is het niet meer dan normaal dat de prijzen omhoog gaan. (Ik denk aan een groter appartementencomplex in dit scenario).

Misschien zijn hun bedrijfskosten gestegen en moeten ze dat compenseren en kunnen ze het zich niet veroorloven om een eenheid voor een heel jaar tegen dat tarief vast te zetten. Misschien nemen ze een risico dat ze een maand leeg hebben, maar 12 daaropvolgende maanden tegen een hoger tarief dan ze zouden hebben.

Een andere theorie zou kunnen zijn dat zij vonden dat hun prijspunt hen onder meer gewilde huurders plaatste. Als iemand op zoek is naar een appartement en op zoek is naar iets in de $1,000 - $1,300/mo range, een appartement wordt verhuurd op $850 misschien niet de radar raken. Misschien is het tegenovergestelde waar en krijgen ze te veel mensen die solliciteren dat dit aan de bovenkant of over hun budget is omdat ze in de prijsklasse vallen van mensen met lagere budgetten.

Of, zoals RonJohn opmerkte, misschien zijn ze gewoon dom en weten ze niet wat ze doen. Er zijn veel te veel variabelen voor iemand om u een echt antwoord te geven zonder te spreken met de verhuurder. Wat me op het volgende brengt:

Vraag het ze. Bel de huisbaas op en zeg: “Ik deed onderzoek naar appartementen en vond die van jou voor $X bedrag, maar ik zie nu dat de prijs is gestegen tot $Y. Zijn er verbeteringen aangebracht of is er iets veranderd, zoals nutsvoorzieningen? Ik zou het appartement wel willen huren, maar ik hoopte op een prijs van $W - $X. Zou u bereid zijn om te onderhandelen?” Wie weet, misschien kun je het huren voor wat je zocht. Misschien kun je in ruil een 2-jarige overeenkomst aanbieden of een hogere borgsom.

Charles Marohn van Strong Towns, een gediplomeerd stedenbouwkundige, zei dit toen hij de voor de hand liggende oplossing beschreef voor de grote leegstand:

Met een goed begrip van de vrije markteconomie, begrijpt de ontwikkelaar dat vraag en aanbod zich met de prijs in evenwicht brengen. Als de eenheden niet voor $10.000 per jaar gevuld worden, moet de prijs lager.

…

Stel dat onze ontwikkelaar zijn prijzen met 20% verlaagt, zodat de markconforme leaseprijs nu $8.000 per jaar is.

Nu brengt de ontwikkelaar 64.000 dollar per jaar op in plaats van 70.000 dollar per jaar. Dat is niet erg. Ze doen nog steeds hun betalingen aan de bank. Ze houden nog steeds het onderhoud bij. Hun investeerders zijn niet blij met een haircut, maar dat is een deel van het risico van investeren. Dus, dit is stabiel, toch?

Niet echt. Commerciële leningen worden meestal gefinancierd over een periode van 3, 5 of 7 jaar. Dat betekent dat de ontwikkelaar om de paar jaar die lening moet verlengen. Wanneer ze dat doen, wordt de waarde van het gebouw gebaseerd op de huidige markthuur, die in ons geval nu 20% lager ligt. Dus in plaats van een gebouw dat $1 miljoen waard is, is uw gebouw nu slechts $800.000 waard. Wanneer u uw volgende lening gaat krijgen, zal de bank u slechts $640.000 lenen. En, in een dalende markt, kunnen ze daar een beetje nerveus over zijn.

Hij gaat verder met te zeggen dat het vaak een veel betere optie is om stimulansen zoals een periode van gratis huur aan een huurovereenkomst te verbinden in plaats van de prijzen te verlagen, omdat de toevoeging van een stimulans de waarde van het gebouw niet verlaagt. Als die strategie niet werkt, is het vaak beter om de huur leeg te laten staan en te doen alsof de situatie stabiel is, omdat andere maatregelen u niet eens genoeg tijd geven om een kans te hebben uw investeringen terug te krijgen.

Merk op dat dit stuk gemaakt is met betrekking tot commerciële ruimte in plaats van woonruimte; het is echter een perspectief dat volgens mij ontbreekt in de andere antwoorden.

Naast het antwoord van BobbyScon zijn er nog twee redenen waarom een appartementencomplex met veel leegstand zijn prijzen zou moeten verhogen:

1. Als de meesten die besluiten te huren meer zouden hebben betaald, dan is het verhogen van de prijs zinvol. Dit is waar, ongeacht wat de huidige capaciteit is.
2. De eeuwenoude kortingstruc: verhoog uw prijzen en bied dan een tijdgevoelige korting aan om nieuwe klanten te “verleiden” om “vandaag” te kopen. Door de huur te verhogen kunt u ook X maanden gratis aanbieden zonder dat de inkomsten veranderen.

Ik kan me verschillende mogelijkheden voorstellen:

• Gebruik van contrast-effect. De aanbieder wil potentiële klanten misschien blootstellen aan grote getallen, om ze vervolgens kleinere getallen voor te schotelen (vooral aan degenen die die aanbieding hebben gebookmarked). Dit effect wordt ook gebruikt in klassieke TV-marketing (“Niet $ 99. Niet $ 85. NEE! Nu alleen voor $ 70”).
• De aanbieder wil misschien gebruik maken van de kortingsaccentuering van het portaal: “ $ 999 / maand nu slechts $ 799 / maand!!!”
• De aanbieder wil misschien een ander prijssegment aftasten, vooral wanneer hij verder kijkt dan de magische decimale getallen. Denk zowel aan verschillende demografische segmenten als aan het aantrekken van grotere huurders door puur prijskaartje (denk aan Apple of Porsche).
• Misschien was het gewoon weer die tijd dat de groei van de prijs gelijke tred moet houden met de inflatie (of meer, natuurlijk). De uitgaven van de verhuurder zijn misschien gestegen, en op zijn beurt zou de prijs zijn gestegen, met of zonder een huidige huurder.
• Ik heb vreemde gevallen gezien in online winkels waar verkopers de prijzen drastisch verhoogden omdat ze geen voorraad hadden en erop boden dat niemand het product zou kopen. Waarom? Hmm. SEO, misschien. Of omdat ze niet wist hoe ze de voorraadhoeveelheid in de online interface moest instellen 5 minuten voordat ze het voor gezien hield.
• De aanbieder heeft geen idee meer en probeert willekeurige dingen.

Meer is mogelijk.

De stad heeft misschien huurwetgeving die alleen toestaat dat de huur met een bepaald percentage wordt verhoogd nadat een huurder vertrekt, eventueel voor een bepaalde periode. Misschien was de verhuurder eerder niet vrij om de huur te verhogen, maar is dat nu wel het geval.

Ik woon in een stad waar dit vaak voorkomt, althans de laatste 2 jaar. Het antwoord kan heel eenvoudig zijn in een geval waar de prijzen stijgen ongeacht de “onmiddellijke” vraag: De verwachtte vraag omdat mensen massaal naar het gebied trekken. De concurrentie van dit ene appartement dat ik heb gecontroleerd, verhoogde de prijzen 4 keer in één week tijd en was binnen 2 weken helemaal vol. Het appartement dat ik controleerde verhoogde ook de prijzen zelfs zonder onmiddellijke toename van de vraag, maar zij wisten dat als mensen naar het gebied bleven verhuizen zij uiteindelijk vol zouden zijn omdat:

• er geen andere appartementen, huizen, flatgebouwen, beschikbaar zijn
• mensen verder weg kunnen gaan wonen, maar dan moeten ze hogere prijzen betalen voor het woon-werkverkeer en onze gasprijzen rijzen de pan uit op dit moment. Pendelen kost gas en tijd!
• De bevolkingsgroei neemt nog steeds toe en er zijn geen tekenen van vertraging.

Het appartement waarmee ik contact opnam is nu helemaal vol. Het duurde een maand, maar het is gebeurd.

Gebeurt dit ook in jouw stad? Niet zeker, maar het zou een verklaring kunnen bieden. Het zouden de andere genoemde mogelijkheden kunnen zijn.

U kunt de marktsituatie niet beoordelen aan de hand van een enkel aanbod. Het is heel goed mogelijk dat er veel vraag is naar huurwoningen in dat gebied, maar dat deze ene woning meer dan gewoonlijk leegstaat.

Stel je voor dat je 10 appels hebt die je voor $1 per stuk verkoopt. Gisteren heb je 5 appels verkocht. Vandaag zie je dat andere appelverkopers de prijs tot $2 hebben verhoogd. Zou jij dat ook doen? Ik bedoel, je kon die resterende 5 appels gisteren niet verkopen, dus alleen al op basis van die gegevens zou je je appels afprijzen.

Natuurlijk, als het een echte markttrend is dat er een overaanbod van huurwoningen is, zal het niet lang duren voor je elders een goedkopere kavel vindt.

Laten we wat getallen uit de lucht plukken:

Het appartementencomplex heeft 20 appartementen.

15 zijn verhuurd voor $2000/mnd. 5 staan leeg.

Totaal inkomen: $30000.

Alternatief 1: Verlaag de huur tot $1400. Alle appartementen zijn nu verhuurd. Maar het totale inkomen is nu $28000.

Alternatief 2: Verhoog de huur tot $2500. 2 huurders vertrekken, 13 blijven. Totale inkomsten: $32500

Het lijkt erop dat het hebben van lege appartementen de eigenaar geld oplevert! Wie had dat gedacht?

Deze cijfers zijn natuurlijk verzonnen om mijn punt duidelijk te maken, maar het punt blijft: Ga er niet automatisch van uit dat lege appartementen een verlies voor de eigenaar betekenen.