Hoeveel meer dan mijn hypotheek moet ik vragen voor de huur?

Het spijt me te moeten zeggen, maar u stelt de verkeerde vraag. Als ik een huurhuis bezit dat ik met contant geld heb gekocht, heb ik geen hypotheek. De man aan wie ik het verkoop gebruikt een harde geldschieter (die een hoge rente vraagt) en financiert 100%. Dit alles betekent niets voor de toekomstige huurder.

In het algemeen zou men kijken naar de huur/koop-verhouding in het gebied, en besluiten of huizen worden verkocht voor een prijs die het winstgevend maakt om te kopen en dan te verhuren.

In jouw situatie begrijp ik dat je op zoek bent naar een huurprijs op basis van je kosten. Dat schip is uitgevaren. U bezit al. U moet in de buurt kijken en uitzoeken wat uw huis zal verhuren. En dat getal zal u vertellen of u het zich kunt veroorloven om het als een huurhuis te behandelen of dat u beter af bent met verkopen.

Houd er rekening mee - je noemt geen land, maar als je in de VS bent, is een onderdeel van een huurwoning dat je het elk jaar ‘moet’ afschrijven. Dit is een fiscaal iets. U vermindert elk jaar uw kostenbasis en dat bedrag is een verlies ten opzichte van de inkomsten uit de verhuur of kan worden gebruikt tegen uw gewone inkomsten. Maar wanneer u verkoopt, is uw basis lager met dit bedrag en wordt u belast over het verschil tussen uw basis en de verkoopprijs.

Bewerken: Na het lezen van OP’s bijgewerkte vraag, laat me antwoorden op deze manier. Er zijn deskundigen die suggereren dat een huurwoning een huurprijs moet hebben die hoog genoeg is, zodat 50% van de huur de kosten dekt. Dit omvat niet de hypotheek. bv. $1500 huur, $750 gaat naar belastingen, verzekeringen, onderhoud, reparaties, enz. de resterende $750 kan worden toegepast op de hypotheek, en wat overblijft is cash winst.

Niemand kan je meer dan een vaag idee geven van waar je naar moet zoeken, omdat je de cijfers niet hebt gedeeld. Wat zijn uw belastingen? Verzekeringen? Jaarlijkse kosten voor landschapsarchitectuur/sneeuwploeg? Neem dan elk item dat een beperkte levensduur heeft, en deel de kosten door de levensduur. Bv. 12.000 dollar dak over 20 jaar is 600 dollar. Doe dit voor schilderwerk, en elk apparaat. Hou dan rekening met 10% leegstand. Als u dit alles en de hypotheek kunt betalen, kan het de moeite waard zijn om te houden. Aangezien u geen eigen vermogen heeft, is de tijd aan uw kant, de prijs kan stijgen, en hopelijk zullen de maandelijkse betalingen de lening verminderen.

De huurprijs wordt bepaald door:

de huurprijs van gelijkaardige huizen in uw buurt.

Uw kosten hebben geen enkele invloed op de prijs die u zult krijgen.

Zoals anderen al hebben opgemerkt, kunt u niet zomaar een gunstig bedrag kiezen en voor dat bedrag verhuren. Als je je huis wilt verhuren, moet je het verhuren voor een waarde waarmee een huurder akkoord zou gaan.

Er is bijvoorbeeld een huis in mijn straat dat al 3 jaar op zoek is naar huurders. Ze willen $2,500 per maand. Dit dekt hun hypotheek, en een beetje meer voor belastingen en reparaties. Het is nog nooit verhuurd geweest. Andere huizen in mijn buurt worden verhuurd voor rond de $1,000 per maand. Er is geen waarde voor een huurder in het huren van een huis dat $1,500 meer kost dan een gelijkaardig huis 2 deuren verder.

Waar je nu naar kunt kijken is kostenbeperking. Dus ik gebruik gegevens uit mijn gebied. Huizen in mijn deel van Florida moeten in de natte maanden airconditioning hebben om te voorkomen dat het vocht het huis ruïneert. Dit kan gemakkelijk $100 per maand zijn (meestal meer). De stad eist dat je water hebt, zelfs als het niet bewoond is, maar de kosten zijn erg laag. Hetzelfde geldt voor afval, dat is een vast bedrag: $20 per maand. De tuin besproeien is een must tijdens de droge maanden (als u gras wilt houden). Laten we zeggen dat dit neerkomt op $50 per maand, het hele jaar door. Ongediertebestrijding is een must, vooral als uw huis houten delen heeft (zoals vloeren of een dak). Zelfs een bescheiden ongediertebestrijding kost $25 per maand. Onroerendgoedbelasting ongeveer $240 per maand. Laten we zeggen dat uw hypotheek ongeveer $1.000 per maand is. Dat betekent dat als je huis leeg staat, het $1.435 kost.

Als je het huis zou verhuren, zouden veel van die kosten “weggaan” doordat ze de verantwoordelijkheid van de huurders worden. De kosten van een vol huis zouden $1.240 zijn. Laten we dat opvullen met 10% voor reparaties en $1.364 nemen.

Laten we nu eens aannemen dat je voor $1,000 per maand kunt huren. hou in gedachten dat al deze tarieven ongeveer goed zijn voor mijn gebied, maar zal veranderen op basis van grootte en voorzieningen.

Je kunt het huis leeg laten staan voor $1.435 per maand of het vullen en maar $240 per maand “verliezen”. Bedenk dat je in beide gevallen eigen vermogen opbouwt.

Dus wat veel mensen hier doen is hun huis verhuren en de $240 als investering betalen. Voor elke $240 die ze betalen, krijgen ze $1,000 aan eigen vermogen (nou ja, rente en kosten daargelaten, maar je snapt het punt).

Het levert hun nu geen geld op, maar als ze ouder worden, gebeuren er twee dingen. Die $240 per maand “betaling” betaalt hun hypotheek af, zodat ze uiteindelijk het huis helemaal bezitten. Dan verandert die $240 per maand betaling in extra inkomen. En op een gegeven moment, kan hun huurhuis verkocht worden voor (laten we gokken) $400.000. Dus ze betaalden $86.400 en kregen $400.000 terug. Al die tijd bouwen ze vermogen op in hun huurwoning en in het huis waar ze wonen.

Het belangrijkste hiervan is dat het niet zozeer een bron van inkomsten voor de verhuurder is, maar een investering. U zult waarschijnlijk niet in staat zijn om een huis te huren voor meer dan een hypotheek + kosten + belastingen, maar het is wel een goed investeringsinstrument.

Terwijl JoeTaxpayer gaf een zeer inzichtelijke antwoord, en duidelijk het beste antwoord, laat me breken het naar beneden heel eenvoudig voor je.

Praat met een goede tot grote property management bedrijf. 0x2 & 0x2 & Gezien het feit dat je zal worden buiten de staat, zul je er een nodig hoe dan ook. Een goede is de kosten waard, een goede nog beter.

Zij zullen u vertellen wat de “markt zal dragen” op het verhuren van uw plaats en de verwachte kosten. Van daaruit kun je een verstandige beslissing nemen.

Heb je enige ervaring met het runnen van huurwoningen? Ik ga ervan uit van niet, en als zodanig moet je professionals hebben als onderdeel van uw team.

Meer dan waarschijnlijk zult u geld moeten inleggen om deze woning als huurwoning te behouden. Het is gewoon hoe de nummers de neiging om uit te werken.

ten eerste, laat me herhalen wat iedereen zegt over huurprijzen hebben niets te maken met uw uitgaven. je moet vragen marktprijzen. iets hoger als je wilt betere huurders en iets lager als u wilt voorkomen dat langdurige leegstand. u kunt bepalen marktprijzen door het vinden van soortgelijke woningen in uw omgeving en te zien wat ze vragen voor de huur. u zult moeten aanpassen voor locatie, vierkante meters, aantal badkamers, enz.

nu dat uit de weg is, hier is een snelle checklist van de kosten die u zult moeten berekenen en / of schatten voor uw specifieke woning om te beslissen of je moet huren of verkopen:

1. hypotheekrente (u waarschijnlijk niet wilt tellen het beginsel dat u betaalt naar beneden elke maand). dit is ongeveer 3-5% van het bedrag van de lening deze dagen.
2. verloren kapitaal (het bedrag van de maandelijkse inkomsten die u zou verwachten te krijgen als je terug te krijgen uw aanbetaling, of enige andere geaccumuleerde eigen vermogen). 3-10% van uw eigen vermogen is een redelijk getal. 0x2 & 3. belastingen. dit is over het algemeen ongeveer 2% van de waarde van onroerend goed, maar varieert wild per staat en zelfs provincie.
3. verzekering. dit is ongeveer 0,5-1% van de waarde van uw huis. u zou al huiseigenaren verzekering moeten hebben, maar u zou waarschijnlijk moeten upgraden naar huiseigenaren verzekering voor iets meer geld.
4. onderhoud. dingen zoals het maaien van het gazon en het vervangen van de ovenfilter kun je misschien aan een huurder doorgeven. anders kun je een dienst inhuren. ook zul je jaarlijkse inspecties en tapijtonderhoud moeten doen.
5. reparaties. als de oven het begeeft of een leiding gaat lekken, bent u de pineut. de schattingen voor reparaties variëren van 0,5%-2% van de woningwaarde per jaar. een nieuw dak kost u misschien 10% van de woningwaarde, maar is waarschijnlijk maar eens in de 15 jaar nodig. de beste schattingen voor deze kosten geven voor elk belangrijk onderdeel een schatting van de levensduur en de vervangingskosten.
6. beheerskosten. iemand moet oproepbaar zijn voor noodreparaties, jaarlijkse inspecties uitvoeren, aanvragen van huurders opvolgen, late betalingen, enz. als u een beheersmaatschappij inhuurt, nemen ze meestal een percentage van de huur in ontvangst. ongeveer 10% van de huur is vrij normaal, maar de tarieven variëren sterk en sommige beheersmaatschappijen rekenen een vast maandelijks bedrag.
7. waardestijging/afschrijving. dit is normaal gesproken eerder een inkomen dan een uitgave. huizen hebben de neiging om in waarde te stijgen in lijn met de inflatie. de inflatie in de V.S. ligt meestal rond de 3% per jaar. in een slechte markt (bijv. 2009) kunnen huizenprijzen echter dramatisch dalen.

als je alle bovenstaande uitgaven bij elkaar optelt en het is meer dan de markttarieven voor huur, dan moet je verkopen. als de bovenstaande uitgaven lager zijn dan de markttarieven, dan moet je overwegen of de winstmarge genoeg is om de moeite en het risico te rechtvaardigen.

Ik denk dat u probeert uit te vinden wat voor u een kostendekkend huurtarief zal zijn, zodat u daarna kunt beslissen of huren tegen de huidige marktprijzen voor u de moeite waard is.

Dat is moeilijk te bepalen omdat toekomstige waarderingen onzeker zijn. Je kunt echter wel ruwe schattingen maken. De meest onzekere component is waarschijnlijk de waardestijging of -vermindering (stijging of daling van de waarde van uw eigendom). Dit is meestal een relatief groot getal (belangrijk voor de berekening). De waarde is onzeker omdat zij afhankelijk is van voorspellingen van de huizenmarkt. Toekomstige rentetarieven of economische omstandigheden zullen waarschijnlijk een grote rol spelen bij het dicteren van de toekomstige waarde van uw huis. Uiteraard zijn er nog tal van andere kosten waarmee u rekening moet houden, zoals onderhoud, belastingen en verzekeringen, waarvan sommige via een borgstelling kunnen lopen en in uw hypotheekbetaling kunnen worden opgenomen. De grootste onzekerheid in termen van inkomsten zijn de hoogte van de huur en de bezettingsgraad. De eerste is redelijk voorspelbaar, de tweede minder.

Ik raad u aan een spreadsheet te maken en ze allemaal op een rijtje te zetten met foutmarges om een idee te krijgen.

Het absolute bedrag dat u op de hypotheek betaalt is een afleidingsmanoeuvre, vergelijkbaar met wanneer autodealers u vragen welke betaling u zich kunt veroorloven. Dat is niet wat relevant is. Wat relevant is, is de netto contante waarde van ALLE betalingen in verhouding tot wat je er voor terugkrijgt.

Merk op dat één kwestie bij het beoordelen van je kapitaalkosten is, wat zijn je opportuniteitskosten. d.w.z. als je het geld niet in onroerend goed had gestoken, wat zou je er dan elders mee kunnen verdienen? Dit is niet echt onderdeel van de kapitaalkosten, maar het is iets om te overwegen.

Merk ook op dat de totale maandelijkse betaling voor de hypotheek is niet nuttig voor uw berekeningen, omdat een aanzienlijk deel van de betaling zal waarschijnlijk zijn om af te betalen hoofdsom en als zodanig vertegenwoordigt geen echte kosten voor u (het is eigenlijk gewoon een overdracht - het verminderen van uw banksaldo, maar het verhogen van uw vermogen in het huis). Het rentegedeelte is een echte kostenpost voor u.

Ik wilde alleen een factor toevoegen aan de andere antwoorden. De kosten van onderhoud e.d. zijn geen fractie van de financieringskosten - het zijn eerder een fractie van de waarde van het huis, en een functie van de leeftijd ervan. Als u zegt dat u elke 25 jaar een dak moet vervangen, en dat kost $10.000 (hangt natuurlijk af van de grootte van het huis), dan moet u $400 per jaar opzij zetten voor dakreparatie. Andere kosten (schilderen, vloeren, keuken, badkamers, boilers, verwarming, AC, tuinonderhoud etc) kunnen ruw geschat worden op dezelfde manier. Een vuistregel is 1% van de waarde van het huis per jaar om alle grote-ticket onderhoud te dekken. Als u 4% hypotheek betaalt, zou dat de reserve met 25% verhogen; maar als de rente stijgt, kan de fractie kleiner zijn (ik herinner me dat ik meer dan 10% hypotheek betaalde…).

In het algemeen hangt het van uw vermogen om de toekomstige kosten en waarde te voorspellen af of het een goed idee is om een huis aan te houden voor langetermijnhuurinkomsten (met de mogelijkheid van waardestijging - maar prijzen kunnen stijgen en dalen). Als u een variabele hypotheek hebt, zal dat moeilijker zijn.

Uw redenering is omgekeerd. Zoals anderen al hebben opgemerkt, kunt u niet zomaar beslissen hoeveel u rekent, ongeacht de markt. Laat me een beetje economie 101 parafraseren om te onderstrepen waarom je ook niet zo moet denken:

Je kunt een verhuurobject als je huis (dezelfde redenering wordt meestal uitgelegd met het voorbeeld van hotelkamers) zien als een serie bederfelijke waar. Je huis vertegenwoordigt de potentiële verkoop van de huur van januari (die vergaat zodra januari voorbij is), plus de huur van februari, enzovoort.

Je aanpak was om de totale kosten te berekenen (alle vaste en variabele kosten van het bezit van dat huis en de kosten die specifiek met het huren te maken hebben) en het gemiddelde daarvan over de periode te berekenen, zodat je weet hoeveel je in ieder geval moet vragen.

Ervan uitgaande dat je het alleen wilt verhuren, niet verkopen of er een familielid in laten wonen, kun je zo niet denken. De meeste van die kosten die u gemiddeld maakt, zijn wat economen noemen verzonken kosten. U heeft de hypotheekkosten al gemaakt en ze worden niet beïnvloed door uw beslissing om wel of niet te huren. Deze kosten zijn irrelevant voor uw besluitvormingsproces. Je moet alleen denken aan marginale kosten: de extra kosten die je hebt als je huurt, maar niet als je niet huurt.

Kijk naar de marktprijzen voor het huren van vergelijkbare woningen in die regio en vergelijk die met je marginale kosten. Zolang die hoger zijn dan je marginale kosten, verhuur je het. Dit betekent niet dat u zeker winst zult maken, maar wel dat u zeker minder verlies zult maken dan in uw enige alternatief, namelijk niet huren.

Ik ben het eens met de vorige berichten, de vraag is slecht geformuleerd.

-but-

Clark Howard zegt dat je echt 90% moet terugkrijgen in de hypotheekbetaling. Vergeet niet dat wat je betaalt in principe per maand is toe te voegen aan uw netto waarde en elke maand dat krijg je een beetje meer geld dan de laatste betaling. Dit is ook een goede bescherming tegen inflatie en op een gegeven moment binnen een paar jaar zul je break-even zijn.

Ik denk dat de hypotheek helemaal niet in de vergelijking moet zitten om te bepalen hoeveel je moet vragen. Natuurlijk wil je je hypotheek dekken, maar de huurprijs wordt alleen bepaald door hoeveel de huurder bereid is te betalen (vraag en aanbod) en niet door je hypotheek (sommige mensen hebben niet eens een hypotheek).

Met andere woorden ik denk dat je een prijs moet vragen die gebaseerd is op vergelijkbare huurwoningen.

dus als we het verhuren willen we niet gewoon rekenen wat we betalen op onze hypotheek - we zouden zeker geld verliezen als we dat deden.

Ik denk dat je één ding over het hoofd ziet: je winst/verlies is niet maandelijks. Je winst is het bezit dat overblijft na afloop van de hypotheek. Zelfs als je elke maand $100 extra moet betalen omdat je minder huurt dan de hypotheek + onderhoud + belastingen, heb je na 30 jaar een eigendom van $200k terwijl je er 30 jaar voor hebt betaald. 12 maanden = $100 = $36k.

Je kunt het lager huren dan je kosten en op de lange termijn toch winst maken.

Om tot een besluit te komen heb je de cijfers nodig: Ik stel een spreadsheet voor. Maak een lijst van de maandelijkse en jaarlijkse kosten (zie andere reacties). Bepaal vervolgens wat de marktconforme huurprijs is. Zodra u de cijfers hebt, zal het vanuit een cijfermatig standpunt duidelijk zijn. Men moet rekening houden met de rompslomp van het bezitten van onroerend goed op afstand, die niet is verdisconteerd in de spreadsheet