De hypotheekmaatschappij probeert ons te dwingen reparaties uit te voeren na een verzekeringsclaim.

U diende een claim in voor schade aan het balkon. De verzekeringsmaatschappij heeft de hypotheekmaatschappij ingelicht.

Nu wil de hypotheekmaatschappij er zeker van zijn dat het onderpand voor de lening nog in goede staat is.

Ze willen dat je de reparaties uitvoert die jij zo nodig wilde laten uitvoeren. Ze kunnen zelfs eisen dat u een erkende aannemer te gebruiken voor het vrijgeven van de fondsen.

Als je eenmaal eigenaar bent van het huis zonder hypotheek, dan kun je zelf beslissen of er kleine reparaties gedaan moeten worden.

Uw hypotheekovereenkomst geeft u waarschijnlijk drie opties:

• Betaal je hypotheek volledig af.

• Gebruik de dekreparatie-uitkering van de verzekeringsmaatschappij om je dek te repareren tot het in kwaliteit vergelijkbaar is met wat het was toen je de hypotheek afsloot, rekening houdend met normale slijtage sinds je de hypotheek afsloot.
  Met andere woorden, kunt u “herstellen of reparatie van het pand om te voorkomen dat de zekerheid van de kredietgever”.
  Volgens de meeste Amerikaanse hypotheken, als je kunt de reparaties te maken voor minder dan de verzekeringsuitkering, en de geldschieter is blij met het werk, kunt u de besparingen te houden. 0x2 & 0x2 & - Overhandig de verzekeringsmaatschappij betaling voor het dek aan uw geldschieter, en laat ze dat bedrag toe te passen in de richting van de hoofdsom van uw hypotheek. 0x2 & Als de reparaties zijn niet “economisch haalbaar”, en u bent huidige met uw betalingen, de meeste Amerikaanse hypotheken specificeren dit gebruik van het geld.

Hier zijn enkele typische hypotheek bepalingen in dit verband. Dit is een uittreksel van het Fannie Mae/Freddie Mac formulier 3048 , het formulier dat door de meeste banken wordt gebruikt voor hypotheken in de staat Washington. (Ik heb voor de duidelijkheid alinea-einden en vetgedrukte toegevoegd.) Veel staten hebben een andere formulering, maar de bedoeling is hetzelfde:

In het geval van verlies, zal de Kredietnemer de verzekeringsmaatschappij en de Kredietgever onmiddellijk op de hoogte brengen. Kredietgever kan bewijs van verlies maken indien niet onmiddellijk door Kredietnemer gemaakt. Tenzij Kredietgever en Kredietnemer schriftelijk anders overeenkomen, zullen alle verzekeringsopbrengsten, ongeacht of de onderliggende verzekering al dan niet door Kredietgever werd vereist, worden aangewend voor de restauratie of herstelling van het Eigendommen, indien de restauratie of herstelling economisch haalbaar is en de zekerheid van Kredietgever niet wordt verminderd.

Tijdens een dergelijke reparatie- en restauratieperiode heeft Lender het recht om deze verzekeringsopbrengsten vast te houden totdat Lender de gelegenheid heeft gehad om het eigendom te inspecteren om er zeker van te zijn dat het werk naar Lender’s tevredenheid is voltooid, op voorwaarde dat een dergelijke inspectie onmiddellijk wordt uitgevoerd. Leninggever mag de opbrengsten voor de herstelling en restauratie uitbetalen in één enkele betaling of in een reeks van voortgangsbetalingen naarmate het werk wordt voltooid. Tenzij er schriftelijk een overeenkomst is gesloten of de Toepasselijke Wet voorschrijft dat er rente betaald moet worden over dergelijke verzekeringsopbrengsten, zal Kredietgever niet verplicht zijn om Kredietnemer enige rente of inkomsten te betalen over dergelijke opbrengsten.

Honoraria voor openbare adjusters, of andere derden, ingehuurd door Kredietnemer zal niet worden betaald uit de verzekeringsopbrengst en zal de enige verplichting van Kredietnemer.

Indien de restauratie of herstelling economisch niet haalbaar is of de zekerheid van de Kredietgever zou worden verminderd, zal de verzekeringsopbrengst worden aangewend voor de bedragen die door dit Beveiligingsinstrument zijn gedekt , al dan niet op dat ogenblik verschuldigd, waarbij het eventuele overschot aan de Kredietnemer zal worden uitbetaald. Dergelijke verzekeringsopbrengsten zullen worden aangewend in de volgorde bepaald in Artikel 2.

Controleer de papieren van uw hypotheek. De meeste hypotheken hebben clausules die vereisen dat u het eigendom onderhoudt, het in goede staat van onderhoud houdt en bederf voorkomt. Het eigendom is de zekerheid van de hypotheeknemer voor de lening, dus is het redelijk dat zij een stem hebben in het in goede staat houden van het eigendom.

Je kunt ze zeggen dat ze kunnen oprotten, en dan kunnen ze de lening volledig opeisen.

Laten we eens illustreren hoe een typische hypotheek en de bijbehorende verzekering werken, vanaf het allereerste begin.

• Jij: Hoeveel voor dit huis?
• Vorige eigenaar: 100k
• Jij: Geef me een lening van 100k, ik laat je dit goed van 100k als onderpand houden
• Bank: Is het echt 100k waard?
• Taxateur: Ja, het is 100k waard.
• Bank: Hier is 100k voor u. Verzeker het nu voor dit bedrag, zodat de waarde van mijn onderpand beschermd is.

tientallen jaren gaan voorbij

• Jij: Storm heeft mijn huis beschadigd.
• Expert: Schade was voor 10k, daarom is het huis nu 90k waard.
• Verzekeraar: Hier is uw 10k. Onze deal is rond, doe ermee wat je wilt.
• Jij: Ik heb mijn huis weer opgeknapt naar 98k en de laatste 2k bewaar ik voor later
• Bank: Wacht eens even! Onze deal was om 100k activa als onderpand. Ik ga niet akkoord met 98k!

Je bent nu bij het laatste punt. Het hele punt van de verzekering was om de waarde van het onderpand van de bank te behouden, althans vanuit het oogpunt van de bank. Door een claim in te dienen heeft u getuigd dat er schade is opgetreden en dat enige waarde van het onderpand verloren is gegaan. Voor de bank is het niet meer dan redelijk dat zij wil dat de waarde van het goed wordt hersteld tot de waarde van de lening. Of andersom. Het kan de bank niet echt schelen of uw balkon is gerepareerd, het kan haar alleen wat schelen dat de rechterkant gelijk is aan de linkerkant in de boeken. Door het nemen van de hypotheek heeft u ingestemd met het behoud van de waarde van het pand. Er zijn veel manieren om uit deze situatie te komen, maar het geld in je zak steken hoort daar niet bij.

Het is niet nodig om tegen de hypotheekmaatschappij te vechten, want ze hebben gelijk. Praat met hen in goed vertrouwen en lopen door de beschikbare opties. Als je het gevoel dat je kunt leven met het dek zoals het is, dan is het terugbetalen van een deel van de lening misschien een goed idee. Je hoeft niet “verliezen” het geld op deze manier, je bent nog steeds 2k vooruit - alleen niet nu, maar in 20 jaar.

Even terzijde: het is mogelijk dat het “genoeg” zou zijn om het huis opnieuw te taxeren om er zeker van te zijn dat het nog steeds zijn oorspronkelijke waarde waard is, zelfs met beschadigd dek (bijvoorbeeld als gevolg van andere verbeteringen die je in de loop der jaren hebt aangebracht of algemene stijging van de vastgoedprijzen in het gebied). Ik zet aanhalingstekens, omdat je de kosten van de hertaxatie moet meetellen, die te groot kunnen zijn om het nog waard te maken. EN het kan blijken dat het nog minder waard is, bijvoorbeeld als de prijzen zijn gedaald. Of een ander onderpand toevoegen, maar dat betekent een ander pandrecht tekenen, wat ook geld kost.

In het kort komt het erop neer dat de hypotheekmaatschappij een aanzienlijk belang heeft bij de doorverkoopwaarde van het huis in geval van wanbetaling. Stelt u zich een scenario voor waarin u tegen uzelf zegt dat u de vlonder nog niet gaat repareren (“meh, dat doen we volgende zomer wel”) en er gebeurt iets waardoor de hypotheek in gebreke blijft.

De verkoopwaarde van het huis kan worden geschaad door de vlonder, ook al ben je bereid ermee te leven. In dat geval heeft de hypotheekmaatschappij het volste recht om erop aan te dringen dat u de reparaties uitvoert om de woning in verkoopbare staat te houden, dus de essentie is, dat u niet veel keus hebt dan de reparaties uit te voeren.

Vergeet ook niet dat de verzekeringsmaatschappij heeft betaald om het dak en het dek te laten repareren. Als zij te weten zouden komen dat u nu niet van plan bent het geld te gebruiken om het pand te repareren, zou u in juridisch heet water met hen kunnen komen te zitten. U hebt immers de cheque geaccepteerd voor reparaties die u nu niet uitvoert.

Het is gewoon mogelijk dat als u uw huis laat taxeren (kost waarschijnlijk een paar honderd $), en de waarde is voldoende hoger dan wat de hypotheekmaatschappij verschuldigd is, dat ze dit door de vingers zien, omdat ze gedekt zijn. Veel banken, ten minste, toestaan beveiligde lijnen van het krediet tegen het eigen vermogen in uw huis, en laat het bedrag van de lening te verhogen als / als de waarde van het onroerend goed stijgt en uw eigen vermogen toeneemt. Ik zou dit echter eerst met de hypotheekverstrekker bespreken voordat ik in de taxatie investeer, omdat zij misschien niet zo flexibel zijn op deze manier als de banken waar ik mee te maken heb gehad, en in ieder geval is het een gok, tenzij u zeker bent van de waarde van uw woning.