2016-10-08 21:02:01 +0000 2016-10-08 21:02:01 +0000
5
5

Hoe lang moet ik als eerste koper wonen voordat ik de woning kan verhuren?

Paar dagen heb ik een vraag gesteld - Hoelang moet ik de hypotheek betalen om break-even te draaien bij verkoop? (is 2 jaar genoeg) - zoals je kunt zien denk ik erover om een hypotheek te nemen.

Ik probeer zoveel mogelijk informatie te verzamelen** - het probleem is - de meeste gidsen gaan ervan uit dat mensen een huis kopen met de bedoeling erin te gaan wonen. Omdat Londen zo duur is, kan ik me geen huis veroorloven waar ik op lange termijn zou willen wonen.

Hypothetisch (citeer me daar niet op voor het geval een van de geldschieters mijn naam gaat opzoeken) zou het de bedoeling kunnen zijn om de huuropbrengsten te gebruiken om de hypotheek af te lossen - zelfs als ik elke maand £100 tekort zou komen, zou ik £1000 aan hoofdsom en rente terugbetalen en over 25 jaar zou ik de rechtmatige eigenaar van het huis worden - en ik zou de opbrengst van de verkoop kunnen gebruiken om een ticket naar Mars te kopen.

  • *

Enig onderzoek:

1

Hier is een goed antwoord: https://www.theguardian.com/money/2015/jan/08/buying-to-let-while-renting

Hoewel we graag in Londen zouden kopen, kunnen we het voorschot niet betalen voor waar we ook zouden willen wonen.

Dus vroegen ze of ze een huis konden kopen en het dan verhuren:

En het antwoord is nee, dat kan niet. Residentiële hypotheken zijn voor eigendommen die de lener zal bewonen en thuis noemen. Als u een woning wilt kopen die u zult verhuren en nooit zult bewonen, hebt u een buy-to-let-hypotheek nodig, wat lastig kan zijn.

Natuurlijk zou het onverantwoordelijk zijn om ‘nee’ als antwoord te nemen…

2

Nog een goed antwoord: http://www.thisismoney.co.uk/money/experts/article-2462805/Can-I-let-new-house-telling-lender.html

Is er vaak een tijdslimiet voordat je het mag verhuren?

En twee meningen:

Het hangt af van uw geldverstrekker en individuele omstandigheden, maar uw hypotheekdeal zou hetzelfde kunnen blijven en uw geldverstrekker zal u ‘toestemming tot verhuur’ geven zonder extra kosten, maar dat is in hoge mate aan hun oordeel overgelaten. Tegenwoordig zullen ze u willen laten betalen voor toestemming om te verhuren, mogelijk een premie toevoegen aan uw hypotheekrente, en uiteindelijk beperken hoe lang u op de standaardhypotheek kunt blijven voordat u wordt overgeheveld naar een buy-to-let hypotheek.

3

Nog een geweldig antwoord: http://blog.moneysavingexpert.com/2016/04/19/can-you-rent-out-a-home-bought-with-a-help-to-buy-isalifetime-isa/

Echter, in overeenstemming met de regels van de Help to Buy ISA regeling, als een persoon aanspraak maakt op een Help to Buy ISA bonus en niet van plan is om van de woning hun huis te maken, zal de regering teruggave van de fondsen vragen. Ik heb nog geen informatie ontvangen over hoe dit in de praktijk zou gebeuren, noch of er een boete zou zijn (ik ga ervan uit van niet als ik de verklaring hierboven lees). Als u op een gegeven moment overstapt op huren, moet u natuurlijk toestemming krijgen van uw hypotheekverstrekker (wat lastig kan zijn) of overstappen op een buy-to-let-hypotheek.

  • *

Sidenote - http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-kupic-10-mieszkan-na-wynajem-na-kredyt-hipoteczny - auteur van een zeer populaire podcast over het beheren van geld heeft een plan om 10 buy-to-let flats te verwerven met behulp van persoonlijke hypotheken … Als hij zo'n stunt kan uithalen, zou ik er ook een mogen hebben.

  • *

Wat ik moet doen:

  • lees de kleine lettertjes
  • onderhandel met bank
  • informeer de bank
  • stap over op “buy-to-let”

Zijn er nog overwegingen en “must known” gotchas?

UPDATE: https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview - https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/overview - De regering had “een spectaculair eigen doelpunt” gescoord door het zegelrecht te verhogen tot 12 procent voor huizen met een waarde van meer dan £1. 5 miljoen

PS: Aan iedereen die voor soortgelijke dilemma’s staat - ISA is de no-brainer - https://www.helptobuy.gov.uk/help-to-buy-isa/how-does-it-work/ - “De regering vult uw spaargeld aan met 25%” tot £3000 - het is in wezen gratis geld en ik zie geen nadelen.

EDIT / UPDATE: https://blog.moneysavingexpert.com/2016/04/can-you-rent-out-a-home-bought-with-a-help-to-buy-isalifetime-isa/ - zelfde link, maar waarschijnlijk een bijgewerkte inhoud. Het lijkt erop dat de regels nu veranderd zijn. UK is een land met een lange geschiedenis van grondbezit, daar had ik in 2016 al rekening mee moeten houden.
Bron

Antwoorden (2)

5
5
5
2017-04-18 13:18:35 +0000

Wat u doet is onethisch en illegaal, maar zeer moeilijk te betrappen en te vervolgen. Het belangrijkste voor een onethisch persoon om hier aan te denken is verzekering.

Voor de meeste stimuleringsprogramma’s van de overheid moet je de intentie hebben om er te gaan wonen. Het is uiterst moeilijk om die intentie te bewijzen - tenzij je deze vraag onder je naam stelt op een openbaar forum dat door veel zoekmachines wordt gearchiveerd en een logboek bijhoudt van alle veranderingen.

Voor andere mensen is het gebruikelijk om te beweren dat ze van plan waren om er te gaan wonen, maar verrast waren dat hun financiën niet werkten zoals ze verwachtten.

Zolang de bank betaald wordt, is het onwaarschijnlijk dat ze een onderzoek zullen instellen.

  • *

Wat gebeurt er echter als er een grote reparatie nodig is? U hebt een verzekering - omdat uw bank om een bewijs van verzekering heeft gevraagd voordat zij een hypotheek verstrekt. Die verzekering is voor een door de eigenaar bewoond gebouw, wat u niet heeft.

Uw verzekering zal uw claim inspecteren. Als de omstandigheden niet overeenkomen met waarvoor je verzekerd bent, omdat je gelogen hebt tegen de verzekeringsmaatschappij, zullen ze je claim niet betalen - waar ze recht op hebben.

U werkt onverzekerd met huurders. Dit is een verborgen risico waar u misschien geen rekening mee houdt. Huurders gaan niet met dezelfde zorg om met onroerend goed als een eigenaar - daarom zijn ze anders verzekerd. U betaalt nu voor een verzekering die u moeilijk ooit zult kunnen claimen.

Bovendien, als er iets zou gebeuren waardoor het tijd wordt om de verzekeringswaarde op te eisen zodat je de hypotheek kunt afbetalen, zal de verzekeringsmaatschappij dit onderzoeken. Zij kunnen heel gemakkelijk weigeren om uw frauduleuze claim te betalen. Ze kunnen u doorverwijzen naar de politie voor verzekeringsfraude. De bank zal hun geld willen. Als ze ontdekken dat u het huis niet bewoonde, kunnen ze het gewoon verkopen. Zij kunnen ook de overheid op de hoogte brengen van het feit dat u het pand niet bewoonde, en dan kan iemand gaan zoeken en ontdekken dat u de bedoeling had het programma te bedriegen met geld dat voor u vrij is, maar dat u door bedrog hebt verkregen.

  • *

Overweeg een minder riskante onethische weg, zoals mensen vertellen dat je uit je auto bent gezet en alleen wat geld nodig hebt om de slotenmaker te betalen om hem open te maken. Je belooft ze terug te betalen zodra je in je auto zit waar je portemonnee ligt. Dan neem je hun geld en zoekt een andere sukkel. Het is ethisch gelijkwaardig en je hebt veel minder kans om naar de gevangenis te gaan. Maar je moet de mensen die je voor geld bedriegt onder ogen komen, dus voel je je misschien minder op je gemak. Veel succes met je beslissingen!
Bron
2
2
2
2017-04-18 14:09:26 +0000

De uitleg van een geldschieter over toestemming krijgen om te verhuren. De implicatie is dat het eenvoudig is met 1% extra te betalen rente. Er is echter geen garantie dat er toestemming wordt gegeven, dus er kan een risico zijn. http://www.nationwide.co.uk/support/support-articles/manage-your-account/letting-your-property/letting-your-property-overview

Een woning verhuren met een woninghypotheek is zeker geen goed idee.
Bron