Bezit huis voor 3 jaar. 15 of 30 jaar hypotheek?

U zei dat u dacht dat de rente die u de eerste 3 jaar zult hebben betaald, gelijk zal zijn met de 15- en de 30-jarige hypotheken. Dat is niet helemaal juist.

Laten we eens naar de cijfers kijken.

Uit de maandelijkse betaling cijfers die je gaf, lijkt het alsof je rekende op een 4,0% rente. Dat lijkt nogal hoog, aangezien de huidige landelijk gemiddelde hypotheekrente momenteel 2,86% is voor een vaste rente van 15 jaar en 3,61% voor een vaste rente van 30 jaar. Aangezien u van plan bent over 3 jaar te verkopen, kunt u mogelijk een nog betere rente krijgen door een hypotheek met aanpasbare rente te nemen; het huidige nationale gemiddelde voor een aanpasbare rente van 5 jaar is 2,80%. Echter, tarieven kunnen variëren lokaal en met uw krediet situatie, dus ik zal ervan uitgaan dat 4,0% is het beste tarief dat u kunt krijgen voor een 15-jarige of 30-jarige hypotheek. (Als u kan krijgen een lager tarief, je zou kunnen besparen heel wat, zelfs in slechts 3 jaar).

Voor een $230K, 15-jarige hypotheek tegen 4,0% , over de komende drie jaar, is dit wat u zou betalen:

• Maandelijkse betaling: $1.701,28 ($61.246,08 over 36 maanden)
• Totaal betaalde rente in de eerste 36 maanden: $25.561,08
• Resterende hoofdsom na eerste 36 maanden: $194,314.92
• Eigen vermogen in huis, in de veronderstelling van geen verandering in waarde: $35,685.08 08

Als, in plaats daarvan, je ging met de 30-jarige hypotheek op 4,0% , dit is wat je kijkt naar:

• Maandelijkse betaling: $1098,06 ($39.530,16 over 36 maanden)
• Totaal betaalde rente in de eerste 36 maanden: $26.877,06
• Resterende hoofdsom na eerste 36 maanden: 217.347,07
• Eigen vermogen in huis, bij gelijkblijvende waarde: 12.652,93

Het verschil in betaalde rente tussen de twee opties in de eerste drie jaar is dus iets meer dan 1.300 dollar.

Door de grotere betaling is het verschil in eigen vermogen na 3 jaar veel groter: ruim $23.000. De reden dat dit belangrijk is, is dat, met slechts 3 jaar tussen het moment dat je het huis koopt en het moment dat je het verkoopt, er geen garantie is dat de waarde van het huis in die tijd zal stijgen. De waarde kan over drie jaar net zo goed minder zijn. Met de 30-jarige hypotheek legt u slechts $13.000 in voor de hoofdsom, en als de waarde van het huis daalt, kunt u ondersteboven in de hypotheek komen te zitten. Met de 15-jarige hypotheek, zou je meer dan $ 35k in te zetten voor uw hoofdsom, en kan een veel grotere daling van de waarde weerstaan voordat je merkt dat je onder water.

Dat gezegd hebbende, het verschil in eigen vermogen tussen de 15- en 30-jarige hypotheken wordt gecompenseerd door het bedrag dat u bespaart in de betaling van elke maand. Daarom, als je vast te houden aan uw extra $ 600 per maand je niet hoeft te betalen met de 30-jarige, uw verschil tussen de twee opties is slechts de $ 1.300 rente. Als u de $600 per maand uitgeeft, kunt u in de problemen komen.

Wat je huur optie betreft, er zijn een paar dingen die ontbreken in je vergelijking:

1. Als je koopt, moet je onroerendgoedbelasting betalen. Als huurder is de onroerendgoedbelasting in de huurprijs inbegrepen.

2. Als u koopt, moet u een huiseigenarenverzekering betalen. Als huurder heb je alleen een veel goedkopere huurdersverzekering nodig.

3. Als u koopt, loopt u het risico van een neergang op de huizenmarkt wanneer u wilt verkopen. Als huurder loop je na 3 jaar gewoon weg.

4. Als je koopt, ben je verantwoordelijk voor alle onderhoudskosten, van een lekkende kraan tot een lekkend dak. Als huurder is de huisbaas verantwoordelijk.

5. Om de 3 jaar een huis verkopen betekent over het algemeen dat je om de 3 jaar verschillende afsluitkosten moet betalen (makelaarscourtage, taxatie, eigendomsverzekering, enzovoort). Dit zal eten weg van een eigen vermogen je zou winnen in de hypotheek. Als u huurt, is dit geen punt van zorg.

Zoals anderen al opmerkten, houdt u geen rekening met transactiekosten.

In mijn deel van het land, makelaars rekenen meestal 6 tot 7% commissie op een verkoop. Ervan uitgaande dat Ben Miller’s cijfers juist zijn - ik zeg niet dat ik aan hem twijfel, alleen dat ik niet de moeite neem om de berekening te maken als hij het al gedaan heeft - met een 30-jarige hypotheek, is uw eigen vermogen ongeveer $13.500. De makelaar’s commissie op de verkoop zal ongeveer 6% van 230.000 dollar = 13.800 dollar. Uw volledige vermogen is weggevaagd op het moment van verkoop. 0x2 & Plus wanneer u koopt u typisch moet betalen lening initiatie kosten, taxatiekosten, en diverse juridische kosten, meestal rond de $ 2.000.

En vergeet niet, in het echte leven besluit je niet om een huis te verkopen en de volgende dag tel je je geld. Het duurt vaak maanden om een huis te verkopen. Sommige mensen vinden dat ze niet kunnen verkopen voor iets wat lijkt op wat ze betaald hebben en moeten een aanzienlijk verlies nemen. Als je 20 jaar in een huis woont en dan 10.000 dollar verliest bij de verkoop, zou je kunnen zeggen: hé, dat is minder dan 50 dollar per maand dat ik er gewoond heb, geen probleem. Maar als je er maar 3 jaar hebt gewoond, is het een aanzienlijk percentage van je kosten. Als het vele maanden duurt om te verkopen, dat zijn maanden dat je twee hypotheken betaalt. En als er niemand in het huis woont, moet je je zorgen maken over vandalisme, schade door slecht weer, enz.

Ik zou heel voorzichtig zijn met kopen als ik wist dat ik over 3 jaar zou verhuizen.

De 15-jarige hypotheek zal minder duur zijn. Hier is waarom: De extra kosten van de 15-jarige hypotheek gaan voornamelijk naar het eigen vermogen in het huis. Dit betekent dat wanneer u verkoopt, u (idealiter) dit geld terugkrijgt. U betaalt ook minder rente met de 15-jarige hypotheek.

Echter, kijk naar uw cijfers! De contante uitgaven van een 15-jarige hypotheek zijn ongeveer gelijk aan die van huren.

De 30-jarige heeft een ander probleem. U steekt bijna geen geld in het eigen vermogen van het huis in de eerste 3 jaar. Dit betekent dat je jezelf blootstelt aan het risico van een marktdaling. Het kan zijn dat u uw huis niet voor genoeg geld kunt verkopen om de lening in 3 jaar af te betalen. Dit noemt men “ondersteboven” staan van uw hypotheek. Aangezien u zult moeten verhuizen, zou dat een financiële last betekenen - waardoor u gedwongen wordt het huis te verhuren of met verlies te verkopen. Overweeg of u een verhuurder op lange afstand wilt zijn als u koopt.

Tot slot, vergeet niet de kosten van belastingen, verzekeringen, afsluitings-/verkoopkosten, en onderhoud mee te rekenen. Deze kosten zijn aanzienlijk, en kunnen een huurhuis de beste keuze maken.

Het kan nog steeds in uw belang zijn om te kopen op basis van de markt en uw individuele situatie, maar zorg ervoor dat u appels met appels vergelijkt.

Gepensioneerde militair hier. 4 huizen deals onder mijn riem, dus ik spreek uit ervaring (3 goede, een slechte). Hier zijn de drie variabelen:

• transactiekosten (ik was in staat om deze twee keer te minimaliseren door de aankoop van nieuwbouw)
• het voordeel van de hypotheek belastingaftrek (als je de VS)
• of het huis zal waarderen of depreciëren in waarde ( ** stijgende of dalende markt** )

De laatste bullet (marktwaarde) profiteerde me een keer, en pijn me echt slecht een keer.

Voor de korte-termijn koper, hier is uw eenvoudige stroomschema:

• als ik verwacht dat de huizenprijzen merkbaar zullen stijgen, koop ik
• als ik verwacht dat de huizenprijzen zijwaarts zullen gaan of zullen dalen, huur ik

Wat de hypotheek van 30 of 15 jaar betreft: ga voor de 30, en doe extra betalingen . Het geeft je het beste van twee werelden.

Update : Als u in de VS bent, stel ik een VA-gesteunde hypotheek voor. Ze zijn zuiniger. Ook als je in de problemen zijn ze makkelijker om mee te werken.

Laten we zeggen dat u 5% aanbetaald houdt voor 3 jaar en evalueer 15 vs 30 jaar hypotheek. De 15 jaar zal meer geld in uw zak steken in todaagse dollarwaarde, maar als u de opportuniteitskosten van het herinvesteren van het verschil (30 yr pymnt/maand - 15 yr pymnt/maand) x (123) in rekening brengt en dat bedrag in een vast financieel instrument stopt, kunt u misschien een betere situatie uitwerken. *Of** investeer het geld in bijvoorbeeld een small cap indexfonds en koop een dubbele short optie van die index die over meer dan 1 jaar afloopt om uw investering af te dekken. Dit is betwistbaar om te investeren in onroerend goed, dus als je koopt jezelf een huis en neem dat verschil weer, maar voeg een badkamer, garage etc. afhankelijk van waar je woont, de verkoopprijs zou kunnen verslaan de vorige twee suggesties. Kortom, hoeveel ben je bereid te riskeren/hoeveel tijd besteed je aan het analyseren van opties? En ben je meer een klusser en vind je het makkelijker om die weg in te slaan? En kun je het je veroorloven om 3 jaar op dat geld te zitten als er iets onverwachts gebeurt?