Als in een huis met gedeelde eigendom de ene persoon verhuist en de andere de hypotheek op zich neemt, hoe bepalen we dan wie uiteindelijk welk deel bezit?

Dit is iets wat u moet beslissen als onderdeel van het aangaan van een partnerschap met iemand. In het ideale geval laat je een gedetailleerd contract opstellen voordat je de eerste aankoop doet.

Als je het huis al gekocht hebt en iemand is nu klaar om te verhuizen, dan is het het makkelijkst om het huis te verkopen. Als dat geen optie is, zult u samen een plan moeten uitwerken en dat op papier moeten zetten.

Ik sluit me aan bij de antwoorden van de andere gebruikers dat dit had moeten worden voorzien en besproken voordat het partnerschap werd aangegaan.

Maar om een mogelijke oplossing te bieden: Als de hypotheekmaatschappij u toestaat om de hele hypotheek over te nemen (grote als) zou u de andere partner kunnen uitkopen. Om te bepalen wat een eerlijke uitkoop zou zijn, neem je de huidige waarde van het huis minus de resterende hypotheek om het huidige eigen vermogen te krijgen. De helft daarvan is de huidige winst (of mogelijk verlies) van elke partner, en kan worden beschouwd als een eerlijke uitkoop. Op dit punt realiseert de partner alle winsten van de afgelopen 5 jaar, en vanaf nu is het hele huis (en alle toekomstige winsten of verliezen) van jou.

Een andere mogelijkheid is dat je partner volledig partner blijft (als hij/zij dat wil) totdat het huis verkocht is. Je zou het huis als een afzonderlijk bedrijf beschouwen, de kosten verdelen zoals je hebt gedaan, en je zou elke maand een marktconforme huur betalen (waarvan de helft naar jou terugkomt).

Een derde optie zou zijn om het huis te herfinancieren, met jou als enige hypotheekhouder. Om te bepalen hoeveel je partner uit de transactie zou moeten ontvangen, kun je zijn/haar huidige vermogen nemen en de helft van de kosten van de herfinanciering daarvan aftrekken.

Ik zou ook aanraden dat jullie allebei de hulp van een vastgoedadvocaat inroepen om jullie te helpen een overeenkomst op te stellen. Het klinkt alsof je nog steeds op goede voet, dus je zou kunnen zien een advocaat samen; dit zou nuttig zijn, omdat ze moeten weten alle dingen die je moet uitkijken voor in een situatie als deze.

Veel succes!

De eigendom van het huis hangt af van wat er in de oorspronkelijke akte van eigendomsoverdracht bij de aankoop staat en hoe deze eigendom is vermeld in de registers van de overheid waar de akte van eigendomsoverdracht is geregistreerd. Hopelijk zijn de twee registers consistent.

In rechtssystemen die afstammen van het Britse gewoonterecht (met inbegrip van de VS) zijn de twee meest voorkomende eigendomsvormen tenancy in common, wat betekent dat, tenzij anders vermeld in de eigendomsakte, elk van de eigenaren een gelijk aandeel heeft in het gehele onroerend goed, en zijn/haar aandeel kan verkopen of nalaten zonder de goedkeuring van de anderen te behoeven, en joint tenancy with right of survivorship, wat betekent dat alle eigenaren een gelijk aandeel hebben, en dat als een eigenaar overlijdt, de overlevenden een nieuwe JTWROS vormen. Echtgenoten bezitten doorgaans onroerend goed, met name de woning, in een speciale vorm van JTWROS, genaamd tenancy by the entirety . Anderzijds is de regel dat, tenzij uitdrukkelijk anders is bepaald, de eigenaars het onroerend goed bezitten op basis van “tenancy in common” met gelijke aandelen. Andere landen kunnen andere standaardaannames hanteren, en/of meerdere andere vormen van eigendom hebben (zie bijvoorbeeld hier voor de ingewikkelde regels die in India gelden).

Hypotheken zijn een andere kwestie. In de meeste hypotheken staat dat de hypotheeknemers hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de hypotheekbetalingen, wat betekent dat het de hypotheekhouder niet uitmaakt wie de betaling verricht, maar alleen dat de hypotheekbetaling volledig wordt voldaan. Als één eigenaar weigert zijn deel te betalen, kunnen de anderen niet hun deel van de verschuldigde hypotheekbetaling opsturen en de bank vertellen de recalcitrante mede-eigenaar aan te klagen voor zijn deel van de betaling: iedereen is aansprakelijk (en kan worden aangeklaagd) voor het onbetaalde bedrag, en als de bank beslag legt, wordt beslag gelegd op ieders deel van het onroerend goed, niet alleen op het deel dat in handen is van de recalcitrante persoon. Het is natuurlijk mogelijk voor verschillende mede-eigenaars om afzonderlijke hypotheken te hebben voor hun individuele aandelen, maar de juridische aspecten (met inbegrip van vragen zoals wiens pandrecht primair is en wiens secundair) zijn ingewikkeld.

Wie wat heeft betaald in de loop der jaren, doet er niet toe wat het eigendomsrecht betreft. Als het een gemeenschappelijke pachtovereenkomst is met gelijke aandelen, verandert het feit dat de verschillende eigenaren de rekeningen (hypotheekbetalingen, onroerendgoedbelasting, reparaties en onderhoud) in ongelijke bedragen hebben betaald, niets aan het eigendom van het onroerend goed, tenzij een nieuwe akte wordt opgesteld met de nieuwe percentages. Welnu, de mede-eigenaars kunnen uit billijkheidsoverwegingen onderling beslissen dat het geld dat uit de verkoop van het onroerend goed wordt verkregen, moet worden verdeeld naar rato van ieders bijdrage tijdens de eigendomsperiode, maar dat is een andere kwestie. Als ik een koper zou zijn van een eigendom dat in pacht is, zou ik (of de bank die mij geld leent om de aankoop te doen) afzonderlijke cheques uitschrijven aan elke medeverkoper in verhouding tot de percentages die in de eigendomsakte staan vermeld, en hen zich laten bezighouden met de vraag of zij onderling geld moeten overmaken om het billijk te maken. (Voorzichtig hier! Er kunnen schenkingsrechten verschuldigd zijn als grote sommen geld van eigenaar wisselen).

Het antwoord is “dat hangt ervan af”.

Waar hangt het vanaf?

• Waren de omstandigheden van de verhuizing vriendschappelijk? Was het een stukgelopen romance of een zakelijke overeenkomst?
• Staan de namen van beide personen op de akte?
• Zijn er gegevens over wie wat betaald heeft?
• Ben je bereid/mogelijk om het pand te liquideren of het aandeel van de ander uit te kopen?

Als het uit elkaar is, veel geluk. Wat je ook doet, zorg dat deze kwestie zo snel mogelijk wordt opgelost.

Doe in de toekomst geen belangrijke aankopen met mensen, tenzij je een geschreven contract hebt of getrouwd bent.

Beide namen staan op de akte, dus het pand is gezamenlijk eigendom. Je hebt de handtekening van de tweede persoon nodig om het huis te kunnen verkopen.

De beste manier om te weten “wat er nu gebeurt” is om de schriftelijke overeenkomst te raadplegen die jullie voordat jullie samen het huis kochten, hebben gesloten. De formule voor het verdelen van de activa bij het ontbinden van uw partnerschap is wat u van tevoren bent overeengekomen. (In uw voorafgaande overeenkomst had kunnen staan “als u verhuist, verliest u elke aanspraak op het onroerend goed”). Het klinkt alsof je dat niet hebt, dus je zult tot een ( geschreven) overeenkomst moeten komen met je partner voordat je verder gaat.

Als je niet tot een overeenkomst kunt komen, dan kom je voor de rechter, een rechter zal de bezittingen verdelen, en de enige winnaars daar zijn de advocaten…

Laten we eens kijken naar het logische uiterste. Twee mensen kopen een huis, geen aanbetaling, 10 jaar hypotheek. De ene vertrekt de dag na het sluiten, en de meid die overblijft betaalt de volledige hypotheek. Waarom in de wereld zou degene die wegging recht hebben op een dubbeltje? U geeft geen informatie over de aanbetaling of het bedrag gedurende de tijd dat beiden daar woonden. Dat zijn de gegevens die nodig zijn om te kunnen rekenen.

Dit is typisch een kwestie van lokale wet- en regelgeving.

Als één persoon verhuist, zou ik één van de volgende opties aanraden:

• Het huis verkopen en de winst gelijk verdelen. Dat is het gemakkelijkst.
• De verhuizende persoon uitkopen.
• Spreek nu af hoeveel de verhuizer bezit. Zorg voor een schriftelijke overeenkomst van die strekking. Je kunt berekenen hoeveel van het huis je hebt teruggekocht van de hypotheek, en dat tussen jullie beiden verdelen; je kunt ook een accountant of advocaat vragen om te helpen met de berekening.

In het algemeen geldt dat als er een duidelijke administratie is van alle betalingen die beide partijen hebben gedaan, van alle kosten in verband met het onderhoud en van wie welk gebruik van de woning heeft gemaakt, het uiteindelijke eigendom eerlijk kan worden geregeld, zelfs als er geen duidelijke overeenkomst is. De moeite en de rompslomp om dit te doen, is over het algemeen echter niet de moeite waard - zelfs als het een vriendschappelijke relatie tussen de twee eigenaren betreft. U kunt het beste zo vroeg mogelijk afspreken wat u van plan bent te doen, en dat op papier zetten - als u nog geen contract had voordat u ging samenwonen, schrijf er dan nu een op.

Marktwaarde en taxaties zijn twee verschillende dingen. Hoe amicaal de overeenkomst over koop en verkoop ook lijkt, de toekomst zou kunnen resulteren in beschadigde relaties zonder een absolute verkoop. Ik zou sterk aanraden om een overeenkomst te sluiten om de aankoop van een huis te splitsen als een middel om geld te besparen. Als het te laat is, verkoop dan onmiddellijk.