15 jaar hypotheek vs 30 jaar afbetaald in 15

Uw berekeningen zijn correct als u dezelfde hypotheekrente gebruikt voor zowel de 15- als de 30-jarige hypotheken. Wanneer u echter een hypotheek met een looptijd van 15 jaar aanvraagt, is de rente over het algemeen aanzienlijk lager dan de rente voor 30 jaar ](http://www.bankrate.com/finance/mortgages/current-interest-rates.aspx). De rente is lager om een aantal redenen, maar voornamelijk is er minder risico voor de bank bij een aflossingsplan van 15 jaar.

“Waarom zou iemand ooit een 15-jarige nemen in plaats van een 30-jarige in 15 jaar af te betalen?

Omdat de rente niet hetzelfde is. Nooit dat ik heb gezien in mijn 30 jaar van het volgen van tarieven. Ik heb het renteverschil zien variëren van .25% tot .75%. (In maart ‘15, de gemiddelde rente in mijn gebied is 30yr 3,75% / 15yr 3,00%) Voor een $ 150K lening, dit zet de 15 jaar betaling op $ 1036, met de 30 (tegen een hogere rente) betaald in 15 jaar op $ 1091. Deze $ 55 verschil kan worden beschouwd als een "flexibiliteit premie,” omdat het biedt de mogelijkheid om de werkelijke $ 695 te betalen in elke periode het geld elders nodig is. 0x2 & 0x2 & Als het tarief hetzelfde was, zou ik pak de 30, en omdat ik niet kan zeggen “investeren het verschil,” Ik zou zeggen om te betalen in een tempo te gaan 15, tenzij je had een cash flow situatie. Een echtgenoot zonder werk. Een noodsituatie die u financierde met een lening met hoge rente, enz. Het advies om een noodfonds te hebben is geweldig, totdat er om wat voor reden dan ook, gewoon niet genoeg is. 0x2 & 0x2 & Op een persoonlijke noot, ik heb gekozen voor de 15-jarige hypotheek voor onze laatste herfinanciering. Ik was bijna 50 op het moment, en het leek verstandig om te streven naar een hypotheek vrij pensioen.

Als de rente in beide hypotheken gelijk is, dan betaalt u uiteindelijk inderdaad hetzelfde bedrag aan rente als beide in 15 jaar worden afgelost.

In de praktijk zal echter bijna altijd een 15-jarige hypotheek een veel lagere rente hebben dan een 30-jarige hypotheek.

Ook, als u overweegt het afsluiten van een 30-jarige hypotheek met de bedoeling om het af te lossen voortijdig, zorg ervoor dat het niet een vervroegde betaling boete hebben; dit is een boete die de bank zal u in rekening brengen als u de lening vervroegd terug te betalen.

Ja, het aflossen van een “15 jaar in 15 jaar” hypotheek kost evenveel als een “30 jaar in 15 jaar” hypotheek. De aflossingsperiode van 30 jaar wordt immers alleen door de geldverstrekker gebruikt om de maandelijkse betaling te berekenen die hij zal verwachten, terwijl u, zonder dat hij het weet, een aflossingsperiode van 15 jaar en dezelfde rentevoet gebruikt om de betalingen te berekenen die u werkelijk zult doen.

Eén factor: Kunt u extra betalingen op het niveau dat u wilt, zonder dat boetes van de geldschieter? De meeste hypotheken hebben vooruitbetaling grenzen. Immers, hij ziet zijn 30 jaar cashflow plotseling ingekort. Hij moet op zoek naar iemand anders om de onverwachte betalingen aan te lenen…

EDIT: Gesloten hypotheken, met pre-betalingskosten zijn de norm hier in Canada; open hypotheken overheersen in de VS http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm

Alle tot nu toe gegeven antwoorden zijn juist, maar nogal beperkt.

Wanneer u een 30-jarige hypotheek koopt, koopt u het recht om de schuld in 30 jaar af te lossen. Wat u betaalt, hangt af van de rentevoet en hoe lang u er daadwerkelijk over doet om die af te betalen (en de hoofdsom en punten enzovoort).

Net zoals jij dat recht koopt, verkoopt de hypotheekgever jou dat recht, en gewoonlijk vragen ze daar iets voor, meestal een hogere rente. Tenslotte zijn zij, en niet u, 30 jaar lang blootgesteld aan renterisico.

Maar als een bank een aneurisme krijgt en bereid is u een lening met een looptijd van 30 jaar te geven voor dezelfde prijs of een lagere prijs dan een andere bank bereid is te betalen voor een lening met een looptijd van 15 jaar, hé, gratis flexibiliteit. Je kunt het net zo goed aannemen. Als u de lening in 15 jaar, of 10 of 20 jaar wilt aflossen, kunt u dat doen.

Naast de reden in @rhaskett’s antwoord , is het belangrijk om te overwegen dat het aflossen van een 30-jarige hypotheek alsof het een 15-jarige is veel onhandiger is dan het gewoon betalen van de reguliere betalingen van een 15-jarige hypotheek. Wanneer u extra betaalt op uw hypotheek, weten sommige geldverstrekkers niet wat ze met de extra betaling moeten doen, en moeten ze expliciet te horen krijgen dat de extra betaling moet worden toegepast op de hoofdsom. Het kan zijn dat u dit elke maand bij elke betaling moet doen. Daarnaast zullen sommige geldverstrekkers niet toestaan dat u een automatische betaling voor meer dan de hypotheekbetaling, dus je zou kunnen hebben om expliciet in te dienen uw betaling met instructies voor de geldschieter elke maand, en vervolgens elke maand op te volgen om ervoor te zorgen dat uw betaling werd gecrediteerd goed. Sommige geldschieters zijn beter over dit soort dingen dan anderen, en je zult niet echt weten hoeveel van een gedoe het zal zijn met uw geldschieter totdat u begint met het maken van betalingen.

Als u van plan bent om het af te betalen in 15 jaar, neem dan gewoon de 15-jarige hypotheek.

Denk aan de “opportuniteitskosten” van de extra aflossing op een 15-jarige lening. Als u geld verschuldigd bent tegen 30% per jaar en geld tegen 4% per jaar, dan is het een no brainer dat de 30% lening eerst wordt afbetaald. Bedenk ook dat als de hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is en u inkomstenbelasting betaalt, dat u geen belasting betaalt over geld dat u “uitspaart”. (d.w.z. in het extreme geval is $1 bespaard $2 verdiend).

Vooruitdenken is de sleutel, als je nu voor iemands college betaalt, dan zou je willen betalen uit een onderwijsplan waarvoor bijdragen aftrekbaar zijn van de belasting, geld erin, geld eruit.

In mijn land duren de meeste hypotheken, of ze nu 15, 25 of 30 jaar zijn, meestal 6-8 jaar voor de geldschieter. Mensen verhuizen, verkopen of herfinancieren.

Ik zou de 15 nemen voor de rente, maar alleen als ik de betalingen zonder problemen zou kunnen opbrengen. Misschien een bescheidener huis?

Als je je de hogere aflossingen niet kunt veroorloven, zeil je waarschijnlijk toch een beetje tegen de wind in.

Een ander punt van overweging is dat belastingvoordelen met een pennenstreek kunnen worden gewijzigd, maar dat u nog steeds aan de aflossingen moet voldoen.

Anderen hebben erop gehamerd dat u een betere rente krijgt bij een hypotheek met een looptijd van 15 jaar, meestal ongeveer 1,25% lager. De lagere rente maakt een hypotheek met een looptijd van 15 jaar financieel verstandiger dan een hypotheek met een looptijd van 30 jaar in 15 jaar af te lossen.

Dus ga voor de 15 jaar als uw inkomen stabiel is, u nooit uw baan zult verliezen, uw apparaten nooit stuk gaan, uw voertuigen nooit grote reparaties nodig hebben, de leidingen in uw huis nooit barsten, u en uw echtgenoot nooit ziek worden, en u geen kinderen hebt. Of als je wel kinderen hebt, zijn ze goedziend, hebben ze rechte tanden, hebben ze geen ambities voor de universiteit, spelen ze geen dure sport, en zullen ze nooit om hulp vragen bij het betalen van de huur als ze ouder worden en uit huis gaan.

Maar als een van deze dingen zijn waarschijnlijk mogelijkheden, zou de 30-jarige hypotheek geeft je wat flexibiliteit om op korte termijn kastekorten te dekken door terug te keren naar uw normale 30 jaar betaling voor een maand of twee. Nu, de financieel verstandige kan weerstaan aan dit, omdat je wordt verondersteld om genoeg geld in reserves om dit soort dingen te dekken, en dat is goed advies. Maar hoeveel mensen hebben moeite om die reserves aan te houden als ze een nieuw huis kopen?

Overweeg om een spreadsheet samen te stellen en het verschil in rentekosten tussen de twee strategieën te berekenen. Hoeveel meer zal de 30-jarige hypotheek kost je aan rente als je het af te betalen in 15 jaar? Dat bedrag komt overeen met de kosten van een verzekeringspolis om af en toe een kastekort op te vangen. Wilt u duizenden extra rente betalen voor die verzekering? (Het is vrij prijzig verzekering) 0x2 & 0x2 & Een strategie zou zijn om te gaan met de 30 jaar nu, maak de extra hoofdsom betalingen om u op een 15 jaar schema, zien hoe het leven gaat, en herfinanciering naar een 15-jarige hypotheek na een paar jaar als alles goed gaat en uw cash reserves zijn sterk. Helaas zullen de rentetarieven de komende jaren waarschijnlijk stijgen, wat deze strategie minder aantrekkelijk maakt. Als het enigszins mogelijk is, ga dan voor de 15-jarige hypotheek, zodat u deze historisch lage rente vast kunt houden. Overweeg minder huis te kopen of terug te vallen op de 30 jaar als u zich zorgen maakt dat uw kasreserves niet in staat zullen zijn de kleine verrassingen van het leven aan te kunnen.

Eigenlijk komt de extra betaling van de achterkant van de hypotheek. Dus technisch gezien wordt de hypotheek slechts één maand verlaagd. Banken herberekenen de aflossingstabel echter altijd wanneer de laatste betaling is gedaan of een aflossingsbedrag is aangevraagd. Er is een verschil tussen de twee situaties, maar dat is een klein bedrag. De 30-jarige lening biedt flexibiliteit die de 15-jarige niet biedt. Kies er een, bespaar geld-15 jaar, krijg flexibiliteit-30 jaar.

Waarom beantwoordt niemand gewoon de oorspronkelijke vraag?

De vraag ging niet over alternatieve kosten of flexibiliteit of gezinsuitgaven. Er zijn geen juiste antwoorden op die dingen en ze hangen allemaal af van individuele omstandigheden.

Ik denk dat het antwoord op de vraag of het aflossen van een 30-jarige hypotheek in 15 jaar evenveel zou kosten als een 15-jarige hypotheek met hetzelfde rentepercentage ja is, maar ALLEEN als je het aflost volgens exact hetzelfde schema als je veronderstelde 15-jarige. In werkelijkheid is het antwoord NEE om twee redenen: het aflossingsschema; en het feit dat de 30-jarige altijd een hogere rente zal hebben dan de 15-jarige.

De manier waarop hypotheken worden afgeschreven, wordt in wezen eerst de rente betaald. Voor de meeste mensen bestaat het grootste deel van de maandelijkse betaling uit rente voor de eerste helft van de looptijd van de lening. Dit is voor de meeste mensen een goede zaak, omdat de meeste hypotheken in werkelijkheid maar een paar jaar lopen, waarna mensen herfinancieren of verhuizen, en gedurende die eerste paar jaar is het grootste deel van iemands woonkosten (rente) fiscaal aftrekbaar. Het is de vraag of het verstandig is dit een leven lang vol te houden… maar dat is de realiteit van de meeste hypotheken.

Dus, tenzij je je 30-jarige afbetaalt volgens exact hetzelfde afschrijvingsschema als je theoretische 15-jarige, zul je meer rente betalen. Een veel voorkomende strategie die mensen volgen is het betalen van een extra maandelijkse betaling (of meer) elk jaar. Tegen de tijd dat je op die manier je hoofdsom hebt afgebouwd, heb je al veel meer rente betaald dan bij een 15-jarige lening. En, echt, als je kunt veroorloven om aanzienlijk af te betalen hoofdsom in het eerste jaar of twee van uw hypotheek, je waarschijnlijk moet hebben geleend minder geld om mee te beginnen. 0x2 & 0x2 & In theorie, ALS de tarieven waren hetzelfde (ze zijn niet) en ALS u de 30 afbetaald elke maand in de EXACTE dezelfde manier als je zou hebben betaald een 15 (je zal niet) betaal je hetzelfde bedrag aan het eind. Je moet beslissen of de flexibiliteit je meer waard is dan de kostenbesparing.

Bijvoorbeeld: een hypotheek van 300k tegen 3,5% zal een maandelijkse betaling hebben van ~$2150 voor een 15-jarige en ~$1350 voor een 30-jarige, beide beginnen met ~$875/maand daarvan in rente (geleidelijk afnemend met de tijd).

Wat ik denk dat de meeste mensen onderschatten is de vrijheid en gemoedsrust die komt met een afbetaald of bijna afbetaald huis… en 15 jaar is een stuk tastbaarder dan 30, plus een stuk goedkoper over het geheel.

Als je je een 15-jarige hypotheek kunt veroorloven zonder je budget al te zeer te belasten, is dat beslist de betere optie voor financiële zekerheid.

En wees voorzichtig met het advies over alternatieve kosten van indexfondsen. Gemiddeld genomen kan het een goed idee zijn als je kijkt naar de zeer lange termijn, historisch gezien, maar veel mensen krijgen minder dan gemiddelde rendementen, afhankelijk van wanneer ze kopen en wat de markt doet op de korte termijn. Er is geen zekerheid over het rendement dat u van de aandelenmarkt zult krijgen, maar als u een hypotheek met een looptijd van 30 jaar hebt, is er veel zekerheid over wat u de komende 30 jaar elke maand verschuldigd zult zijn. Verschillende mixen van investeringen zijn zinvol voor verschillende mensen, en de meeste mensen zouden er verstandig aan doen om enige blootstelling aan de aandelenmarkt te krijgen voor het rendement en de liquiditeit. Echter, als iemands doel is het lenen van meer geld voor hun huis om meer geld te investeren in de aandelenmarkt voor hun pensioen, zouden ze eigenlijk beter worden gediend in het bereiken van zekerheid en onafhankelijkheid 15 jaar eerder.