Is het kopen van een herenhuis als "starterswoning" een slecht idee?
Mijn vrouw en ik zijn op zoek naar ons eerste huis. We wonen in een nogal duur gebied in het noordoosten, dus de meeste huizen die we in onze prijsklasse zien, hebben veel werk nodig of liggen in slechte schooldistricten of buurten. Veel mensen hebben aanbevolen dat we gewoon een herenhuis of appartement (die gemakkelijk betaalbaar zou zijn voor ons) als een “starter thuis” en dan verkopen dat huis naar een eengezinswoning in een paar jaar te krijgen.
Dit advies heeft me nooit erg goed geleken. Het lijkt een advies dat misschien relevanter was tijdens de huizenbubbel. Een deel van mijn probleem met dit is dat herenhuizen lijken te zijn echt moeilijk te verkopen. Als ik kijk naar townhouse aanbiedingen in mijn omgeving, zie ik veel te koop in elk project. Een ontwikkeling heeft twintig actieve aanbiedingen. Andere ontwikkelingen omvatten veel eenheden die mensen aanbieden als verhuur. Eengezinswoningen, aan de andere kant, verkopen binnen enkele dagen of weken.
Verder ken ik in mijn familie- en vriendenkring vier mensen die een herenhuis hebben gekocht: slechts één van hen heeft het huis kunnen verkopen en opwaarderen. Twee van hen kochten herenhuizen toen ze alleenstaand waren; toen ze trouwden, konden ze geen van beide verkopen, dus moeten ze in de ene wonen en de andere verhuren, hoewel ze zich met hun gecombineerde inkomens een mooiere eengezinswoning zouden kunnen veroorloven. Een ander probeerde zijn herenhuis te verkopen nadat hij er bijna tien jaar in had gewoond; hij vond uiteindelijk geen kopers, dus hij is nog steeds eigenaar van het huis en is verhuisd en laat er een bejaard familielid wonen.
Daar komt nog bij dat de starterswoning-strategie niet veel aandacht lijkt te besteden aan makelaarscommissies en andere transactiekosten bij de verkoop van je starterswoning. Om de cijfers eenvoudig te houden, laten we zeggen dat ik een herenhuis van $300.000 koop. De onroerend goed commissie te verkopen dat huis gaat worden tussen de $ 15.000 en $ 18.000. Dus om daadwerkelijk geld te sparen voor mijn doelwoning, moet ik mijn eigen vermogen in het huis (door waardestijging en hypotheekbetalingen) met MEER dan dat bedrag verhogen. Gezien het feit dat herenhuizen slecht lijken te zijn in waardestijging, betekent dit dat als ik van het ergste uitga (helemaal geen waardestijging), ik vier tot zes jaar in het herenhuis moet wonen om quitte te spelen. Gooi de afsluitkosten van de oorspronkelijke aankoop erbij - in mijn gebied zou dat in totaal oplopen tot minstens $5.000, wat de situatie nog erger maakt. In principe klinkt het alsof dit het een stuk moeilijker zal maken om een eengezinswoning te krijgen - de $20k - $23k aan extra kosten zijn gewoon nog een barrière tussen mij en de aanbetaling op de eengezinswoning die ik wil - en dat is allemaal in de veronderstelling dat ik niet een van de arme mensen word die hun herenhuis niet tegen elke prijs kunnen verkopen.
Heb ik het mis? Wat zie ik hier over het hoofd?