2014-09-11 17:51:16 +0000 2014-09-11 17:51:16 +0000
9
9

Bouwlening voor nieuw huis ter vervanging van bestaand huis met hypotheek?

Stel, ik koop een huis met een gewone hypotheek voor dertig jaar, met de bedoeling het huis langzaam te renoveren en er lang te blijven wonen (minstens tien jaar). Na vijf jaar hypotheek besluit ik echter dat ik een nieuw huis wil bouwen, maar ik wil op hetzelfde adres blijven wonen. Met andere woorden, ik wil het oude huis laten slopen en op de nu lege kavel een nieuw huis laten bouwen (terwijl ik in een huurhuis woon), vervolgens weer in het nieuwe huis trekken en daar voor onbepaalde tijd blijven wonen.

Het nieuwe huis zal groter en beter zijn dan het oude, dus als het eenmaal klaar is, zal het onroerend goed in zijn geheel (grond plus verbeteringen) veel meer waard zijn dan het oorspronkelijke geleende bedrag.

Is er een lening product dat dit soort proces dekt? Kan ik een bouwlening om het nieuwe gebouw te financieren, en dan rol het in een conventionele hypotheek, de manier waarop mensen doen die huizen bouwen op ruwe onontwikkelde kavels? Wat gebeurt er met mijn oude hypotheek als ik dit doe?

Ik vermoed dat de hypotheekhouder niet zal willen dat ik het oude huis vernietig, omdat dat de waarde van het pand (tenminste tijdelijk) vermindert tot de waarde van de onbebouwde grond, maar welke andere optie is er? Wat doen mensen die een oud huis willen kopen voor de locatie, maar van plan zijn het van meet af aan af te breken en een nieuw huis te bouwen? Kan dit alleen met een grote cash-uitgave vooraf?
Bron

Antwoorden (2)

8
8
8
2014-09-11 18:30:30 +0000

Laten we dus uitgaan van enkele waarden om dit beter uit te leggen. Om het eenvoudig te houden, zijn deze allemaal in duizendtallen:

  • Waarde kavel: $50
  • Huidige huiswaarde: $200
  • Huidige totale marktwaarde: $250
  • Huidig leningbedrag: $150
  • Huidig eigen vermogen: $100
  • Nieuwe huiswaarde: $300
  • Nieuwe totale marktwaarde: $350
  • Nieuw leenbedrag: $450
  • Nieuw eigen vermogen indien geen contant geld ingebracht: -$100! (dat is negatief eigen vermogen)

Dus in dit voorbeeld ga je $250 aan waarde vernietigen, de bestaande lening van $150 afbetalen en moet je $300 investeren om het nieuwe huis te bouwen en dit voorbeeld heeft niet genoeg eigen vermogen om dat te dekken. Je kunt meestal geen lening krijgen voor veel meer dan de (verwachte) waarde van het huis.

In principe moet je een bouwlening krijgen om de bestaande lening af te betalen plus wat je wilt uitgeven om het nieuwe huis te betalen min wat je van plan bent bij te dragen uit spaargeld. Deze nieuwe lening zal lager moeten zijn dan de nieuwe totale marktwaarde. De enige manier waarop dit zal werken op deze manier is als je veel contant geld te brengen aan het sluiten, of je verschuldigd bent minder dan de lot waarde op de huidige eigenschap.

Merk op, dat dit in feite een vereenvoudiging is. U kunt uitgeven minder bouwen van een huis dan het waard is wanneer je klaar bent met het, enz., maar dit is de basis manier waarop het zou werken - of NIET werken in de meeste gevallen.
Bron
5
5
5
2014-09-11 18:55:50 +0000

Vermoedelijk heeft het bestaande huis enige waarde. Als je het bestaande huis sloopt, vernietig je die waarde.

Als de waarde van het nieuwe huis aanzienlijk hoger is dan de waarde van het oude huis, bijvoorbeeld als je het hebt over het vervangen van een klein, vervallen oud huis met een waarde van $50.000 door een groot nieuw herenhuis met een waarde van $10.000.000, dan kan de waarde van het oude huis dat vernietigd wordt gewoon verloren gaan in de afrondingsfouten voor alle praktische doeleinden.

Maar anders zie ik niet in hoe je dit zou doen zonder geld op tafel te brengen dat in principe gelijk is aan wat je nog verschuldigd bent op het oude huis.

Vermoedelijk is het nieuwe huis meer waard dan het oude, dus de waarde van het pand als je klaar bent zal meer zijn dan het voorheen was. Maar zal de waarde van het huis meer zijn dan de oude hypotheek plus de nieuwe hypotheek? Tenzij de oude hypotheek bijna afbetaald was, of je een hoop geld meebrengt, is het antwoord vrijwel zeker “nee”.

Merk op dat vanuit het oogpunt van de pandhouder, je bent niet “tijdelijk” vermindering van de waarde van het onroerend goed. U vermindert het permanent. De bank die de nieuwe lening verstrekt, heeft een pandrecht op het nieuwe huis. Ik weet niet wat de wet hierover zegt, maar u zou ofwel (a) opzettelijk eigendom moeten vernietigen waar iemand anders een pandrecht op heeft zonder hun enige compensatie te geven, of (b) twee banken een pandrecht op hetzelfde eigendom moeten geven. Ik denk niet dat beide opties legaal zouden zijn.

Normaal gesproken is het zo dat wanneer mensen een gebouw slopen om er een nieuw gebouw neer te zetten, de waarde van het oude gebouw zo laag is dat het verwaarloosbaar is vergeleken met de waarde van het nieuwe gebouw. Ofwel is het oude gebouw in verval geraakt en kost het meer om het in fatsoenlijke staat te krijgen dan het af te breken en een nieuw gebouw neer te zetten, ofwel is er een voordeel - reëel of waargenomen - aan het nieuwe gebouw dat het de moeite waard maakt.
Bron