Welk eigen vermogen zou ik hebben bij vervroegde verkoop van de hypotheek?

Na vier jaar hypotheek is hier een tabel die laat zien hoeveel hoofdsom u zou kunnen aflossen, uitgaande van een aflossingsperiode van 30 jaar met een vaste rente en een maandelijkse betaling.

Rate Paid Off
3% 6992
4% 5989
5% 5096
6% 4308

Het bedrag van de rente die elke maand wordt betaald kan eenvoudig worden berekend door de rentevoet (aangepast aan het maandelijkse niveau) te vermenigvuldigen met de resterende hoofdsom.

Dus, bijvoorbeeld, bij 6%, zal de eerste betaling (0,06/12)*80000 = $400 aan rente bevatten. De totale betaling kan met spreadsheetsoftware worden berekend op $ 479,64, dus met de eerste betaling lost u $ 79,64 af op de hoofdsom.

Het eigen vermogen bestaat uit het bedrag van de hoofdsom dat je afbetaalt plus eventuele kapitaalwinst - kosten op de investering.

Tenzij je een renteloze lening hebt, betaal je vanaf het begin een deel van de hoofdsom af, maar dat zal in het begin maar een heel klein deel zijn en toenemen naarmate de tijd verstrijkt en je steeds meer van de hoofdsom afbetaalt.

Als je na 4 jaar voor dezelfde prijs verkoopt als waarvoor je het gekocht hebt, is het waarschijnlijk dat je minder dan je oorspronkelijke $20k overhoudt, omdat de kosten van het kopen en verkopen waarschijnlijk hoger zijn dan het eigen vermogen dat je hebt opgebouwd door een deel van de hoofdsom af te betalen.

Ik heb gehoord dat ik de eerste paar jaar alleen de rente van de hypotheek moet aflossen, en niet de hoofdsom

Alleen rentehypotheken kunnen voor u beschikbaar zijn, maar anders is dat niet juist.

Bij een aflossingshypotheek berekent de geldverstrekker (in de contrafeitelijke veronderstelling dat de rente tijdens de looptijd van de hypotheek niet verandert) hoeveel u elke maand moet betalen om ervoor te zorgen dat de hoofdsom na de overeengekomen aflossingsperiode tot nul is afbetaald. Dus in de eerste maand is de hoofdsom $80k, de rente is een fractie daarvan, ik noem het X. U betaalt uw maandelijkse betaling, Y, en Y-X wordt afgetrokken van de hoofdsom.

In de tweede maand is de rente niet een fractie van $80k, maar van $80k + X - Y. Dus in de tweede maand is de rente iets minder dan X, maar je maandelijkse betaling is nog steeds Y. Dus in de tweede maand wordt de hoofdsom met iets meer dan Y-X verminderd, en zo verder. Uiteindelijk los je in de laatste maand van de hypotheek 100% van de resterende hoofdsom af.

Een rente-only hypotheek is eenvoudigweg een hypotheek waarbij (volgens afspraak met de geldverstrekker) Y = X. Dat wil zeggen, met de maandelijkse betalingen wordt de hoofdsom niet afgelost, ooit. Aan het eind van de hypotheek moet je het volledige geleende bedrag terugvinden, omdat je de bank nog steeds het volledige bedrag schuldig bent.

Als je een aflossingshypotheek vervroegd beëindigt, gebruikt de geldverstrekker dit systeem van regelmatige maandelijkse rentelasten en regelmatige maandelijkse betalingen om je resterende hoofdsom te berekenen. Vervolgens tellen ze eventuele administratiekosten of boetes voor vervroegde aflossing bij die berekende hoofdsom op.

Telkens wanneer de rente verandert (of de hypotheek anderszins verandert) wordt uw maandelijkse betaling opnieuw berekend om nog steeds aan uw streefdatum voor aflossing te voldoen, en de bank vertelt u uw nieuwe betaling.

Als een kwestie van wiskunde en in het bijzonder de effecten van samengestelde rente, blijkt dat als de hypotheek wordt afgeschreven over een lange periode, je niet af te betalen _ veel_ in de eerste 5 jaar. Je lost wel iets af, maar het is klein genoeg dat men bij benadering zal zeggen dat je in de eerste jaren “niet aflost op de hoofdsom”. soakley laat wat voorbeeldcijfers zien, het hangt af van het rentepercentage en de aflossingsperiode.

Dus, als het echt waar zou zijn dat je alleen rente aflost in de eerste 5 jaar (bijvoorbeeld als de hypotheek die je kiest een rente-only hypotheek is), dan zou aan het eind van 5 jaar je eigen vermogen in het huis de waarde van het huis zijn minus de $80k die je nog schuldig bent aan de bank. Als je het anders bekijkt, is je eigen vermogen de $20k aanbetaling plus alle waardestijgingen van het huis (of min alle waardeverminderingen, wat het geval kan zijn). In de veronderstelling dat de waarde van je huis niet verandert: $100k activa min $80k schuld is gelijk aan $20k eigen vermogen.

Maar als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, zul je in de eerste 5 jaar in feite een klein bedrag aflossen en dus zal je eigen vermogen meer dan $20k bedragen, ervan uitgaande dat de waarde van het huis niet verandert.

Merk ook op dat er geen sprake is van “aandelen” in de waarde van het huis. Mensen hebben het erover dat de bank 80% van hun huis bezit, maar dat is niet waar (behalve in minder gebruikelijke regelingen zoals islamitische hypotheken). U bezit 100% van het huis en bent de bank $80k schuldig (min wat u hebt afbetaald). Daarom is alle stijging of daling van de waarde van het huis van jou.

Dit is in verband met uw laatste commentaar prompt, en niet noodzakelijkerwijs de vraag.

Je zei:

Ooh, dat is een bummer, maar een goede zaak om bewust van te zijn. Dus in de bovenstaande situatie, denk ik dat het beter was geweest om te huren voor de 4 jaar.

Ben Jackson’s oorspronkelijke verklaring houdt geen rekening met uw betalingen voor uw hoofdsom (die anderen voldoende hebben behandeld). Ik zou je aanraden om te kijken naar uw maandelijkse overzicht of praat met uw lening provider om erachter te komen hoeveel je hebt betaald tot nu toe (in plaats van te kijken naar tabellen online, die misschien niet 100% accuraat anyways). 0x2 & 0x2 & Concrete voorbeeld: 0x2 & 0x2 & Laten we zeggen dat je erachter te komen dat je hebt betaald $ X in de richting van uw hoofdsom tot nu toe. Dat betekent dat je van je totale $100.000 $20.000 + $X hebt betaald. Als je je huis verkoopt voor $100.000, heb je uiteindelijk $20.000 + $X in je zak, minus eventuele kosten van makelaars, afsluitkosten, etc (de kosten die Ben Jackson noemde). Dit is laag-gebaseerd voor ronde getallen, maar bijvoorbeeld, stel dat je hebt betaald $ 4.000 in uw principe en uw kosten in totaal $ 8.000, zul je eindigen met $ 16.000 in je zak na de 4 jaar. Natuurlijk, je begon met $20.000 dus nu heb je eigenlijk minder. Het breakeven punt is waar principle payments = selling fees, en er is geen manier waarop we dat kunnen berekenen voor u, je moet het gewoon zelf opzoeken. Zelfs dit, op zichzelf, is een beetje rudimentair. Uit mijn ervaring met een huis van $120,000, waren mijn kosten veel minder dan $8,000 rond de $3,000-$4,000(weet het niet meer precies), en mijn aflossingen hadden de $4,000 grens al lang bereikt voor de 4 jaar grens. Al met al, het is gewoon volledig afhankelijk van variabelen alleen je weet(ervan uitgaande dat dit een huis dat u momenteel bezit en op zoek bent om te verkopen). 0x2 & 0x2 & Dingen die kunnen helpen uw situatie:

• Verhoogde waarde in huis: als je verkoopt voor $ 120k, heb je in wezen \ *poofed * + $ 20k in je zak. Omgekeerd, als je verkoopt voor $ 80k je kan worden in een beetje problemen (de reden dat je een aanbetaling is om dit soort problemen te verzachten, dat aanbetaling is uw buffer tegen het hebben van iets te danken in het geval uw huis daalt in waarde, maar het beschermt je niet altijd).
• Elke maand meer dan het minimum betalen voor je hoofdsom. Als je dit kunt doen, zou ik voorstellen om het te proberen. Per Soakley’s antwoord, kan uw eerste maand de betaling aan beginsel slechts $ 80, met de rest gaat naar rente. Als je in staat bent om te laten vallen in een extra $ 100 of $ 200, dat is een enorme verbetering in het betalen van uw principe, en als je van plan bent te blijven voor een lange tijd dat is de beste manier om kosten te besparen op de rentebetalingen ook.

4 jaar is een korte periode om een huis te bezitten, maar je kunt het zeker de moeite waard maken als je het goed plant. Als u niet bezit maar eigenlijk in de markt bent en denkt dat u er misschien maar 4 jaar zult zijn, controleer dan de prijzen in uw omgeving. Als ze laag zijn, met lage rentetarieven, kan het zeer voordelig zijn. Huizenmarkten kunnen in 4 jaar veel veranderen, en u zou in een goede situatie kunnen komen waarin u laag koopt en hoog verkoopt (de droom van de belegger!).

Uiteindelijk zul je wat cijfers moeten kraken om uit te vinden of huren of bezitten beter voor je is (of beter zou zijn geweest).

U krijgt een hypotheek van $80.000. Merk op dat veel hypotheekverstrekkers zullen proberen u te overtuigen om een hogere hypotheek te krijgen, zodat u kunt betalen voor noodzakelijke reparaties aan het huis (of op vakantie gaan, een auto kopen, of het geld verspillen op vele manieren). Het verstandigste is om de hypotheek van $80.000 te nemen en alle reparaties en verbeteringen aan het huis uit te voeren naarmate u zich die kunt veroorloven, zodat u in een mooier huis woont en een huis dat misschien meer dan $100.000 waard wordt.

Over de hypotheek betaal je rente voor het bedrag dat je nu schuldig bent ($80.000) en de rest van je betaling betaalt van de hoofdsom (het bedrag dat je schuldig bent). Ik heb berekend dat om $80.000 terug te betalen over 30 jaar tegen 6% per jaar (0,5% per maand), u ongeveer $480 per maand zou moeten betalen. In de eerste maand is $400 van uw $480 rentebetaling, slechts $80 van de $80.000 is terug. In de tweede maand bent u $80 minder verschuldigd. U betaalt 0,5% van $80 minder rente, dat is 40 cent. Dus in de tweede maand betaalt u $80,40 terug. In 30 jaar tijd is bijna alle $480 die je betaalt van de hoofdsom af.

Dus zeggen “aan het begin van de hypotheek betaal je alleen rente” is overdreven, maar niet zo erg. In de eerste maand is slechts $80 van $480 aflossing. Over tien jaar is $145 aflossing. Over 20 jaar is $264 aflossing. Het effect is sterker naarmate uw hypotheek langer en de rente hoger is. Bij 12% rente over 30 jaar, zou u $822,89 per maand betalen, waarvan $800 rente is. Als u $900 per maand aflost, bent u in 18 ½ jaar terugbetaald in plaats van in 30 jaar.

Mijn berekening is dat u bij 6% over 30 jaar na vier jaar $75.670 in plaats van $80.000 schuldig zou zijn. Dus als u weer voor $100.000 zou verkopen, zou u $100.000 - $75.670 = $24.330 hebben. Er zijn waarschijnlijk kosten enz. en mijn berekening en die van de bank zijn niet hetzelfde, maar u zult wat extra geld hebben, alleen niet erg veel.