Wanneer kunt u bestaand onroerend goed gebruiken als onderpand om meer te kopen?

U zet 20% en al verschuldigd de 80% of $ 80k, dus je hebt niet de mogelijkheid om te lenen $ 100k of zelfs $ 20k voor die kwestie. Zoals LittleAdv zei, de banken hebben echt aangescherpt hun criteria voor leningen. Het uitlenen van meer dan 80% brengt een hoge premie met zich mee, als je het al kunt krijgen. In uw voorbeeld moet de waarde van het onroerend goed met ten minste 10% stijgen om $10K te kunnen lenen.

Wanneer u iets bezit, kunt u het als onderpand geven voor een gewaarborgde lening. Dat is hoe autoleningen werken en dat is hoe hypotheken werken.

Je “eigen vermogen” in het activum is de huidige reële waarde van het activum min al je verplichtingen die erdoor gedekt zijn. Dus als je een huis vrij en vrij bezit, heb je 100% van de reële marktwaarde als je eigen vermogen.

Wanneer je een hypotheek op je eigendom afsluit, zullen banken gewoonlijk een percentage van de lening ten opzichte van de waarde hanteren om er zeker van te zijn dat ze je nu of in de nabije toekomst niet meer dan je eigen vermogen geven. Afhankelijk van het type en de lengte van de lening varieert het LTV-percentage tussen 65% en 95%. Voor de marktcrash in 2008 kon u zelfs meer dan 100% LTV krijgen, maar nu niet meer. Voor investeringen zal de LTV meestal lager zijn dan voor primaire woning, en de tarieven hoger.

Ik wil u niet in verwarring brengen met aanbetalingen en deposito’s, want dat doet er niet toe (tenzij u in Australië bent, blijkbaar). Dus, als voorbeeld , stel u hebt een appartement dat u verhuurt, waarvan u vrij en schoon eigenaar bent. Laten we aannemen dat de huidige FMV $ 100K is. Je gaat naar een bank en neemt een hypotheek op het appartement voor een lening (een lening met als onderpand dat appartement) tegen 65% LTV (typisch voor appartementen voor investeringen). Je hebt jezelf $ 65K om een andere eenheid te kopen vrij en duidelijk. Je hebt nu 2 appartementen met FMV $165K, je eigen vermogen $100K en je aansprakelijkheid $65K.

Een hypotheek op de nieuwe unit tegen dezelfde 65% LTV levert je nog eens $42K lening op - je kunt een derde unit kopen met dit geld.

Je eigen vermogen blijft constant als je de lening neemt en in de nieuwe aankoop investeert, maar de FMV van je bezittingen groeit, net als de schuld die erdoor gedekt wordt. Maar terwijl de hypotheek een vaste rente heeft (meestal, niet altijd), stijgen de activa met verschillende snelheden. Laten we optimistisch zijn en aannemen, voor de eenvoud van het voorbeeld, dat in 2 jaar, uw $100K appartement $200K waard is. Voila, je kunt er weer een lening van $65K op nemen. De cyclus gaat verder.

Zo heeft je grootvader het gedaan.

Het zou goed zijn te weten in welk land u zich bevindt?

U zit op het goede spoor met uw laatste punt.

Gewoonlijk moet je bij het kopen van je eerste huis een aanbetaling doen en dan de rest lenen om genoeg geld te hebben om het huis te kopen. In de meeste gevallen (en de meeste plaatsen) het standaard percentage van lening tot aanbetaling is 80% tot 20%. Dit wordt uitgedrukt als de Loan to Value Ratio (LVR) die in dit geval 80% zou zijn. (Dit is het bedrag van de lening ten opzichte van de waarde van het onroerend goed). Sommige banken en kredietverstrekkers zullen u meer dan 80% lenen, maar dit kan meestal extra kosten met zich meebrengen (in Australië brengen de banken een extra percentage in rekening wanneer u meer dan 80% leent, genaamd Loan Mortgage Insurance (LMI), en de LMI wordt duurder naarmate u een hogere LVR leent). Ook deze praktijk van het lenen van meer dan 80% LVR is aangescherpt sinds de GFC.

Dus als je 80% van de waarde van het onroerend goed leent, moet je de resterende 20% aanbetalen plus de extra afsluitkosten (belastingen - in Australië moeten we betalen zegelrecht, advocaat of de overdracht van vergoedingen, lening aanvraagkosten, bouw-en ongedierte-inspectie kosten, etc.).

Als u vervolgens een tweede woning wilt kopen, moet u dezelfde aanbetaling en andere afsluitkosten opnieuw betalen. De meeste mensen kunnen zich niet veroorloven om dit te doen elk moment snel, vooral omdat de een goede meerderheid van het geld dat ze eerder gebruikt om te sparen gaat nu naar de hypotheek en het onderhoud van uw eerste woning te betalen (vooral als je gebruikt om te zeggen wonen met je ouders en nu wonen in het pand en niet verhuren). Dus wat veel mensen doen die meer eigendommen willen kopen is wachten tot de LVR van het onroerend goed is gedaald tot onder de 60%. Dit wordt bereikt door de waarde van het onroerend goed in waarde te laten stijgen en de hypotheekrente te verlagen door uw hypotheekbetalingen.

Zodra u genoeg, zoals u zegt, onderpand of eigen vermogen in het eerste pand, dan kunt u uw hypotheek te herfinancieren en gebruik maken van dit eigen vermogen in uw bestaande woning en de waarde van de nieuwe woning die u wilt kopen om in principe lenen 100% van de waarde van het nieuwe pand plus afsluitkosten. Zolang de LVR van de totale leningen ten opzichte van de waarde van beide eigendommen op of onder 80% blijft, moet dit haalbaar zijn. U kunt dit op twee manieren doen. Ten eerste kunt u uw eerste hypotheek herfinancieren en opnieuw lenen tot 80% LVR en deze extra middelen gebruiken als uw aanbetaling en afsluitkosten voor de tweede woning, waarvoor u dan een tweede hypotheek zou krijgen. De tweede manier is het herfinancieren van één hypotheek voor de twee eigendommen. De eerste methode heeft de voorkeur omdat uw hypotheken en eigendommen dan gescheiden zijn, zodat u niet alles in één keer hoeft te verkopen als er iets misgaat.

Dit proces kan in het begin vrij traag verlopen, omdat u misschien een paar jaar moet wachten om eigen vermogen op te bouwen in één woning (vooral als u erin woont). Maar naarmate u meer en meer eigendommen accumuleert, wordt het gemakkelijker en sneller om te doen, omdat uw eigen vermogen sneller zal toenemen met huurders die een groot deel van uw kosten betalen, zo niet alles (als u positief geared bent). Natuurlijk wilt u voorzichtig zijn als de prijzen van onroerend goed dalen (omdat dit uw eigen vermogen drastisch kan verlagen en uw totale LVR of de LVR op individuele eigendommen kan verhogen) en een vangnet hebben. Ik probeer bijvoorbeeld mijn LVR op 60% of lager te houden, momenteel is dat minder dan 50%.

@victor heeft het meest beschrijvende en basisidee over hoe dit wordt gedaan. Het enige wat ik zou willen toevoegen is dat een voordeel van onroerend goed is dat je kunt bepalen hoeveel het pand waard is. Door de huren te verhogen en het pand tot een van de beste in de buurt te maken, verhoog je de waarde.

Wat betreft de opmerking dat dit het soort investeringen is dat de beurskrach van 1929 veroorzaakte, zijn er veel andere aspecten die over het hoofd worden gezien. Eigen vermogen uit onroerend goed halen gebeurt al lang voor en na de depressie. Mensen doen het de hele tijd door het nemen van home equity leningen, alleen niet iedereen gebruikt het om een andere investering te kopen.