Wanneer je een traditionele hypotheek neemt, betaal je met de eerste betaling aan de bank vooral rente en met latere betalingen wordt de hoofdsom afgelost.
Wat is de reden hiervoor?
Is het gewoon een historische boekhoudkundige/industriële conventie? Of is er een reden waarom het op deze manier gebeurt?
Met andere woorden, wiskunde. Alle andere antwoorden zijn geweldig, maar ik dacht dat ik iets concreets zou kunnen toevoegen om het wat te verduidelijken.
Beschouw een tegenvoorbeeld. Stel dat ik $120000 leen tegen 1%/maand rente (ik weet dat hypotheken meestal met een jaarlijkse rente worden geprijsd, maar dit maakt de wiskunde eenvoudiger). Stel verder dat ik elke maand een vast bedrag aan hoofdsom wil betalen, in plaats van een vaste betaling. Laten we zeggen dat we de lening in 10 jaar (120 maanden) willen afbetalen, dus we hebben een vaste aflossing van $1000/maand.
Dus wat is de rente voor maand 1? Eén procent van $120K is $1200, dus uw totale betaling is $2200. De tweede maand is de rente $119K, dus uw betaling $2190. En zo verder, tot u in de laatste maand $1010 betaalt. Het bedrag aan rente dat u elke maand betaalt, daalt dus, net als uw maandelijkse betaling.
Maar voor de meeste mensen is het omgekeerd om in het begin veel te betalen en aan het eind minder, omdat de meesten van ons meer verdienen naarmate hun carrière vordert. Zestien jaar nadat ik een hypotheek met een betaling van $1300/maand nam, vind ik het vrij gemakkelijk te betalen, hoewel het aanvankelijk een beetje een uitdaging voor onze cashflow was.
De standaard aflossing vereist een vaste betaling elke maand, maar het rentebedrag moet nog steeds dalen als de hoofdsom daalt. Dat betekent dat het bedrag van de betaalde hoofdsom moet stijgen naarmate je verder gaat.
Dat is niet juist. Je betaalt zowel hoofdsom als rente op afgeloste leningen. Wat er gebeurt is dat je de geaccumuleerde rente betaalt over die hoofdsom gedurende de periode. Naarmate de tijd verstrijkt - wordt een deel van de hoofdsom afbetaald, waardoor je meer overhoudt voor de hoofdsom omdat de rente minder wordt. Dus hoe langer de looptijd - hoe sneller de groei van het uitbetaalde deel van de hoofdsom uit de vaste betalingen.
Dat is hoe afgeschreven leningen werken. Ballonleningen werken anders.
Veronderstel een hypotheek van maand tot maand. Dit is een vereenvoudiging, maar het zal het punt illustreren.
Leen $100.000 tegen .5% per maand. Doe elke maand een aflossing van $1000.
De eerste maand kost het u dus $500 rente om het hele saldo een maand lang te lenen. Als u betaalt, gaat $500 naar rente en 500 naar de hoofdsom.
Je nieuwe saldo is $99,500. Vergeet nu het verleden, vergeet de toekomst.
Wat kost het je om dit bedrag een maand lang te lenen? $497,5 – Er gaat $502,50 naar de hoofdsom.
In maand drie willen we $98.997,50 voor een maand lenen tegen een kostprijs van $494,99.
En zo verder…
Tegen het einde van de lening, als je nog maar 10.000 over hebt, zal het rentegedeelte bijna $100 per maand zijn, wat betekent dat je veel sneller het principe betaalt.
In wezen is het rentedeel van de hypotheekbetaling de kosten van het lenen van het uitstaande saldo voor 1 maand. Naarmate het saldo afneemt (zou moeten afnemen!), neemt ook het rentedeel van de betaling af.
In werkelijkheid wordt de rente elke zes maanden berekend over het beginsaldo. (Canadese banken - vaste rente)
Banken laten u niet in verschillende stadia van de hypotheek een verschillend bedrag aan hoofdsom betalen. Het is een gevolg van hoeveel hoofdsom er nog over is.
De manier waarop het werkt is dat je altijd eerst de rente aflost, en dan gaat elk overschot naar de aflossing van de hoofdsom. Maar vroeg in de hypotheek is er meer rente, en dus gaan er minder aflossingen naar de hoofdsom. Later in de hypotheek is er minder rente, dus meer van de betalingen gaan naar de hoofdsom.
Als je dat niet zou doen - bijvoorbeeld als meer van je betalingen naar de aflossing van de hoofdsom zouden gaan - dan zou je merken dat de rente niet helemaal werd afbetaald. Die rente zou worden toegevoegd aan de hoofdsom, wat betekent dat je hoofdsom niet zou worden verminderd met het volledige bedrag dat je hebt afbetaald. In feite zou het effect precies hetzelfde zijn als wanneer je eerst de rente had afbetaald.
Banken laten u elke maand de lopende rente betalen over het uitstaande saldo van de lening. Zij willen hun kapitaalkosten; dat is waarom zij u de lening in de eerste plaats hebben gegeven. Daarbovenop zult u wat extra geld willen betalen om de hoofdsom te verminderen, anders betaalt u eeuwig rente (dit is in feite wat grote bedrijven doen door couponobligaties uit te geven, maar dat terzijde). In het begin van de lening is het saldo groot en dus ook de rente die elke maand wordt opgebouwd. Naarmate de rest van uw betaling de hoofdsom begint af te slanken, neemt de opgelopen rente af, wat betekent dat dezelfde betaling nu meer hoofdsom kan betalen, waardoor de opgelopen rente op het lagere saldo verder afneemt, enzovoort.
De wiskunde hierachter is al decennia lang een hoofdbestanddeel van de financiële industrie. De vergelijking voor het berekenen van een periodieke betaling P voor een lening met een saldo B tegen een periodieke samengestelde rente R over een aantal periodes T staat bekend als de “omgekeerde annuïteitenformule” (omdat deze in feite hetzelfde werkt voor de bank als voor u als u hetzelfde saldo B op een pensioenrekening had, elke periode R verdiende, en elke periode P moest opnemen voor T periodes) en is als volgt:
P = [B(1 + R)TR] / [(1 + R)T - 1]
Je kunt ook “wat-als” spelen met behulp van wat een “afschrijvingstabel” wordt genoemd. Deze is heel eenvoudig te begrijpen: neem uw saldo, tel het rentebedrag op dat elke maand wordt opgebouwd op basis van de rentevoet (1/12 van het JKP), trek vervolgens uw geplande betaling af, en het resultaat is uw nieuwe saldo, waarop u het proces de volgende maand herhaalt. Door deze eenvoudige reeks bewerkingen in rijen van een spreadsheet te plaatsen, kunt u het aantal betalingen tellen door eenvoudigweg te kijken wanneer het saldo onder nul daalt (u kunt de meeste spreadsheets eenvoudig instellen om het laagste van het betalingsbedrag of het huidige saldo plus rente af te trekken, in welk geval wanneer het saldo en de rente lager zijn dan de geplande betaling, het tot nul zal dalen en daar zal blijven). U kunt dan “doel zoeken” om een betaling, of een tarief, te vinden waarmee een bepaald saldo in een bepaald aantal betalingen wordt afbetaald.
Het zal gemakkelijker te begrijpen zijn als je rente op de volgende manier behandelt: het is het bedrag dat je aan de bank betaalt om toestemming te krijgen om niet meteen de hele hoofdsom terug te geven. Alsof je een miljoen geleend hebt en dan komt de bank achter dat miljoen aan en dan mag je een relatief klein bedrag (zoals duizend) betalen zodat de bank je een maand lang niet lastig valt.
Met de bovenstaande regeling betaal je de lening nooit terug, je betaalt alleen rente. Je bent misschien geïnteresseerd in het terugbetalen van de hoofdsom, zodat je op een gegeven moment schuldenvrij bent. Je hebt twee basisopties: gelijke betalingen of gelijke aflossing.
Met gelijke betalingen betaal je elke maand hetzelfde bedrag, waarvan een deel naar het betalen van rente gaat en de rest naar het aflossen van de hoofdsom. Omdat je de hoofdsom langzaam aflost, neemt de hoofdsom af en dus ook je rentebetaling - want hoe lager de hoofdsom, hoe minder geld je aan de bank hoeft te betalen, zodat de bank “nog een maand weggaat”. Merk op dat omdat de rente elke maand lager wordt, het bedrag dat naar de hoofdsom gaat hoger wordt.
Bij gelijke aflossing betaal je elke maand een ander bedrag - het deel dat naar de hoofdsom gaat is altijd hetzelfde en de rente neemt af om dezelfde reden als bij gelijke betalingen.
Het is dus niet meer dan normaal - je betaalt bij elke betaling een deel van de hoofdsom af en dus wordt je schuld kleiner en hoef je dus elke maand minder rente te betalen, omdat het bedrag dat de bank zou vragen als ze de schuld volledig betaald wilde hebben, kleiner wordt.