Wat is een goede huuropbrengst?

Ik heb nog nooit gehoord van huurprijzen per week. Bent u in de VS?

In het algemeen hoopt men, na de aanbetaling, de huur te nemen, en de hypotheek, belasting en verzekering te kunnen betalen, en dan elk jaar genoeg over te houden om tenminste een beetje noodgeld over te houden voor reparaties. Als men kan beginnen met elk jaar meer op te strijken dan dit, is dat ideaal, maar om te beginnen met een huurhuis, en alleen geld te verdienen “na belastingen” is naar mijn mening te kort door de bocht. De 19 op 1 “P/E” lijkt te hoog, toen ik dit soort dingen volgde herinner ik me dat 12 of lager het doel was. Natuurlijk waren de koersen hoger, en dat getal stijgt bij zeer lage koersen.

In uw voorbeeld, een $320K hypotheek tegen 4% is $1527/mo. $400/wk is niet genoeg.

U zult merken, Joe.E, dat de huren in Australië de laatste 4 tot 5 jaar aanzienlijk zijn gestegen. U kunt waarschijnlijk huuropbrengsten van meer dan 5% meer dan 20 km van grote steden, maar dichter bij steden je zou kunnen krijgen dichter bij 5% of onder.

In West-Sydney hebben wij huuropbrengsten van bijna 7% kunnen realiseren. Wij kochten vooral in 2007 en 2008 toen niemand kocht en wij eigendommen kregen voor 15% tot 20% onder de marktprijs. Omdat wij goedkoop kochten en de huren stegen, konden wij hogere huurrendementen behalen.

Een voorbeeld van een specifieke deal waarbij we voor $225K kochten en voor $300/wk huurden, wat ons een rendement van 6,9% opleverde. De huur is nu $350/wk, wat ons een huidige opbrengst van 8% oplevert, en met onze rentevoet op 6,3% en mogelijk nog verder dalend, is dit pand positief georiënteerd en betaalt het zichzelf terug plus levert het ons wat extra inkomsten op.

Al onze eigendommen brengen tussen 7,5% en 8,5% op en zijn allemaal positief georiënteerd. De meerwaarden zijn misschien niet zo hoog als bij eigendommen dichter bij de stad, maar zelfs als we zouden stoppen met werken, zouden we niet hoeven te verkopen, omdat ze ons allemaal inkomsten verschaffen na betaling van alle uitgaven voor de eigendommen.

Dus in antwoord op uw vraag zou ik streven naar een woning met een rendement van meer dan 5% en bij voorkeur meer dan 6%, omdat dit uw woning(en) in staat zal stellen om positief gearing ten minste na een paar jaar zo niet meteen.

Een goede snelle filter om te zien of een eigendom de moeite waard is om naar te kijken is als de totale huur voor het eigendom voor het jaar gelijk is aan 10% van de prijs van het eigendom. Bijvoorbeeld, als het pand wordt gewaardeerd op $ 400.000 dan is de huur moet worden verzameld $ 40.000 voor het hele jaar. Dat is $3.333,33 per maand.

Als het eigendom niet minstens 10% per jaar opbrengt, is het niet waarschijnlijk dat alle betalingen op het eigendom kunnen worden gedekt. Het is waarschijnlijker dat je er geld in moet steken om het overeind te houden.

Je hebt helemaal gelijk, want je moet rekening houden met verzekeringen, nutsvoorzieningen, belastingen, onderhoud/reparatie, hypotheekbetalingen, (nieuw dak, nieuwe oven, etc), gipsplaten, verf, etc.

Ook als een goede vuistregel, verwacht een leegstandsratio van ten minste 10% (of 1 maand) per jaar als voorzorgsmaatregel.

Als je geld hebt liggen, kijk dan eens naar Real Estate Investment Trusts. IIRC, het gemiddelde dividend was ten noorden van 10% vorig jaar. Dat is allemaal geld dat bij u terugkomt. Ik weet niet zeker wat de belastingimplicaties in Australië zijn, maar in Canada worden dividenden zeer gunstig belast. Ook geen hypotheek, onroerendgoedbelasting, huurders zoeken, of onderhoud.

Historisch gezien is die “delen door 1000” vuistregel wat veel mensen in Australië als normaal hebben beschouwd, en ja, dat is ongeveer een bruto rendement van 5,2%. Na aftrek van kosten, misschien 3-4%, zonder rekening te houden met rente.

Als je dit vergelijkt met aandelen, denk ik dat de juiste vergelijking het dividendrendement is, niet de totale PE. Een dividendrendement van ongeveer 3-5% is ook ongeveer typisch: als u kijkt naar het Vanguard Index Australian Shares Fund als benadering voor de ASX, bedroeg het rendement vorig jaar ongeveer 4%.

Uiteraard is een rendement van 4% niet erg concurrerend met een termijndeposito. Maar met zowel aandelen als woningen kunt u hopen op enige kapitaalgroei naast de inkomstenopbrengst. Als je 4% huurrendement plus 5% groei krijgt, is dat aantrekkelijker.

Is het “goed” om te kopen tegen wat mensen historisch gezien “normaal” hebben gevonden? Misschien kunt u beter rondkijken, of blijven zitten, totdat u een veel betere prijs vindt dan normaal.

“Is 5% eigenlijk historisch normaal?” verdient een langer antwoord.

De vuistregel die ik altijd heb gehoord en die wij hanteren voor onze huurwoning is minimaal 1% per maand (in de VS). De huur moet de hypotheek dekken, de onroerendgoedbelasting, de verzekering van de huiseigenaren, uw inkomstenbelasting (over de huur), het onderhoud van het pand en de perioden dat het pand leeg staat. Zelfs met 1% per maand blijft er niet veel over in vergelijking met wat u erin stopt. Ik heb geen idee waarom iemand in Australië een huurwoning zou kopen als hij slechts 5% per jaar vóór kosten kan krijgen. Ze kunnen onmogelijk geld verdienen met die investering, om nog maar te zwijgen van de ergernissen van ‘s avonds laat telefoontjes krijgen omdat er iets stuk is in het huurhuis. Ik zou nooit zo'n investering doen.

Onze twee huren hebben de afgelopen twee jaar 8,5% opgeleverd (gemiddeld). Dat is netto, na belastingen, onderhoud, beheer, leegstand, verzekering, rente. Ik ben alleen geïnteresseerd in cash flow - uitgaven / oorspronkelijke investering. Als u niet ten minste 4,5-5% netto op uw oorspronkelijke investering behaalt, kunt u waarschijnlijk elders investeren en een beter rendement behalen bij een vergelijkbaar risicoprofiel.

Ik zou er alleen op willen wijzen dat het werkelijke rendement moet worden vergeleken met uw aanbetaling, niet met de prijs van het onroerend goed. U heeft immers geen $400K voor dat pand betaald, toch? U betaalde waarschijnlijk slechts 20%, dus u ontvangt $20K/jaar op een investering van $80K, wat neerkomt op 25%.

Zelfs als je maar quitte speelt, groeit je vermogen nog, dankzij je huurders. Als je ook wonen in een van de eenheden, dan bent u bespaart huur, die vrijmaakt cash flow. Uw toegenomen spaargeld, in combinatie met de bijdragen van uw huurders, zal u op een zeer snelle weg zetten. Over een paar jaar zou u genoeg moeten hebben om een tweede huis te kopen. :)