De bruikbaarheid van een hypotheek met een vaste looptijd van 30 jaar op 55-jarige leeftijd

U stelde twee vragen. Ten eerste,

Ik begrijp dat kredietverstrekkers niet mogen discrimineren op basis van leeftijd, maar zijn er eigenlijk wel gegevens die ondersteunen dat kredietverstrekkers dat niet doen ?

Gezien uw Verenigde Staten tag, is het de moeite waard op te merken dat de Equal Opportunity Credit Reporting Act, de Fair Housing Act, en de Home Mortgage Disclosure Act waren bedoeld om discriminerende leenpraktijken te voorkomen. Als onderdeel van deze voorschriften moeten kredietverstrekkers gegevens rapporteren over aanvragers van leningen (zowel degenen die wel als degenen die niet zijn goedgekeurd) en de regelgevende instanties zoeken in wezen naar patronen in de gegevens om te bepalen of er sprake is van discriminatie op grote schaal. De Federal Reserve Bank maakt jaarlijkse rapporten aan het Congres , deze rapporten bevatten een analyse van de gerapporteerde gegevens - dat is waarschijnlijk het dichtste wat je zult krijgen om gegevens te ondersteunen al dan niet kredietverstrekkers discrimineren op basis van leeftijd.

U vroeg ook,

stel dat iemand de hypotheek krijgt als hij/zij 55 jaar of ouder is en een baan en voldoende activa heeft ( en het huis afbouwt), wat is dan een voor- en nadeel van het nemen van een hypotheek vanuit financieel perspectief ?

De voor- en nadelen hebben geen inherent verband met je leeftijd - als alle andere dingen gelijk zijn, zouden ze dezelfde moeten zijn als de voor- en nadelen op elke andere leeftijd.

Natuurlijk zijn er enkele voor de hand liggende dingen die waarschijnlijk niet gelijk zullen zijn - veel mensen leven op latere leeftijd van pensioensparen of andere beleggingsinkomsten, in plaats van te werken voor een salaris. Als dit betekent dat je een vast inkomen hebt, kan een hypotheek iets zinvoller zijn dan andere vormen van huisvesting, omdat je betaling vaststaat voor de duur van de lening (in tegenstelling tot bijvoorbeeld huren - waar de verhuurder de huur kan verhogen om de inflatie in de loop van de tijd te compenseren).

Er is ook een verhoogde kans dat een oudere persoon kan sterven voordat de lening is afbetaald, in vergelijking met iemand van jongere leeftijd. Hoe dit van invloed op uw nalatenschap als het wordt doorgegeven aan uw erfgenamen kan het overwegen waard, ook.

In termen van het hypotheekproces, geldverstrekkers meestal behoefte aan een bewijs van inkomen om aan te tonen dat u in staat zal zijn om de lening af te betalen in de tijd. Voor iemand die werkt, is dit gemakkelijk gedaan door het verstrekken van salarisstrookjes of belastingaangiften. Als je gepensioneerd bent, of binnenkort met pensioen gaat, kan het nodig zijn om met je kredietverstrekker samen te werken om er zeker van te zijn dat je een bewijs van je inkomen levert en bewijs dat het stabiel zal zijn in de tijd. Over het algemeen wordt het hebben van veel activa niet per definitie gezien als bewijs van inkomen - vooral als de activa liquide zijn (d.w.z. contant geld op een spaarrekening). De geldverstrekker zal willen weten of u een stabiele cashflow zult hebben, terwijl het hebben van een stapel geld riskanter kan zijn omdat niets u ervan weerhoudt om het allemaal in het eerste jaar van de hypotheek op te maken.

Ik ben 56. Een jaar geleden, vroeg ik een HELOC aan. De voorwaarden waren 15 jaar kredietopname, en dan 10 jaar aflossing. In feite, een lening van 25 jaar. 0x2 & 0x2 & Ik begon het gesprek (alle gedaan via de telefoon, niet live) door te zeggen dat ik gepensioneerd was, en had geen W2s aan te bieden. 0x2 & 0x2 & Ik was bijna meteen goedgekeurd, de bank deed een drive by taxatie, en dat was het. Negeer de vervroegde uittreding, de lening eindigt als ik 80 ben, ver voorbij zelfs de normale pensionering. 0x2 & 0x2 & Hoewel dit was voor een HELOC, de meeste banken schrijven een hypotheek en snel te verkopen aan de secundaire markt. De bank geeft over het hebben van de details correct en niet de leeftijd van de aanvrager. In mijn geval, de lage LTV (lening aan waarde) was genoeg. Voor een huis kopen, dat is de sleutel, samen met de kopers schuld naar inkomen.

Pro - u kunt wonen waar je je kunt veroorloven, zelfs zonder te hebben om activa te liquideren om het huis te kopen met 100% contant geld.

Con - het is een maandelijkse verplichting. Velen zullen zeggen dat het einde van een hypotheek samen moet vallen met je pensioen. Mijn laatste grote hypotheek refi vond plaats eerder in het jaar dat we met pensioen gingen. Ik nam een 15-jarige termijn, en nooit spijt van gehad. Nog 7 jaar te gaan en dan komt er 15% van ons budget vrij.

Vergeet niet dat hypotheken gedekte leningen zijn. De meeste 30-jarige hypotheken worden vervroegd afbetaald wanneer de huizen in minder dan 30 jaar worden verkocht. De verwachting dat de lener 30 jaar later de laatste betaling zal doen, maakt dus geen deel uit van de vergelijking. De kredietgever maakt zich vooral zorgen over (1) de vraag of de kredietnemer zich de maandelijkse betalingen kan veroorloven en (2) over de vraag of de aanbetaling groot genoeg is om te voorkomen dat de woning bij een neergang onder water komt te staan, waardoor de kredietgever verlies zou kunnen lijden. In het laatste geval lopen zelfs leners die zouden kunnen blijven betalen vaak weg (strategische wanbetaling). De 55-jarige downsizing heeft waarschijnlijk geld voor een grote aanbetaling, en het risico in de hypotheek zou minimaal zijn, ook al zal de lener waarschijnlijk binnen 30 jaar met pensioen gaan of sterven.

Elke hypotheekbank in het land is verplicht de overheid informatie te verstrekken over elke kredietaanvraag die zij indient, elke beslissing die zij neemt en de demografische kenmerken van elke kredietnemer (of potentiële kredietnemer) als onderdeel van HMDA (Home Mortgage Disclosure Act). Al die gegevens zijn openbaar toegankelijk en de overheid zelf gebruikt de gegevens om ervoor te zorgen dat banken niet discrimineren op grond van leeftijd of een ander beschermd kenmerk.

Wat de voors en tegens betreft, die veranderen niet echt veel met de leeftijd. Veel mensen bouwen hun pensioenplan rond het idee dat ze hun hypotheek afbetaald voordat ze met pensioen gaan, zodat ze minder inkomen nodig hebben in de pensionering. Maar het is net zo redelijk om te plannen dat u een hypotheek moet betalen als u met pensioen gaat en om ervoor te zorgen dat u voldoende vermogen heeft om die betaling te betalen als u stopt met werken. Verder is het een kwestie van persoonlijke voorkeur en een kwestie van welk(e) alternatief(en) u overweegt.

Vanuit het oogpunt van de geldverstrekker maakt het niet uit wanneer de hypotheek wordt afgesloten; de meeste leningen worden geherfinancierd, overgekocht door een andere geldverstrekker of jaren voor de 30-jarige looptijd afbetaald. Banken krijgen altijd hun geld. Vanuit het oogpunt van een huiseigenaar, als het leven betaalbaarder maakt, verlaag dan de betaling via een herfinanciering. Na belastingoverwegingen is het goedkoop geld en tenzij je wilt bezuinigen in het leven om het allemaal aan je kinderen na te laten, verleng het en leef.

Vroeger was het hebben van fiscaal aftrekbare hypotheekrente een belangrijk voordeel van een hypotheek. Het aftrekken van hypotheekrente is echter voor veel belastingbetalers niet meer haalbaar, omdat de rentetarieven erg laag zijn en de nieuwe hogere standaardaftrek betekent dat de standaardaftrek meer kan zijn dan uw rentebetalingen en andere aftrekposten. (Dit varieert natuurlijk sterk afhankelijk van je woonplaats en hoe groot je huis moet zijn. Waar ik woon kun je een huis kopen voor $35K, maar als je ergens woont waar starterswoningen $500K kosten, ligt dat anders).

Als je een hypotheek neemt, kun je het extra geld dat je niet aan je huis hebt uitgegeven, investeren in de hoop een hoger rendement te krijgen dan je hypotheekrente. De hypotheekrente is echter vast (tenzij u een aanpasbare hypotheekrente neemt) en het rendement dat u op uw investeringen zou krijgen is variabel, dus u zou uiteindelijk meer aan hypotheekrente kunnen betalen dan u verdient aan uw investering van het geld dat u niet aan het huis hebt uitgegeven.

De meeste 30-jarige hypotheken gaan minder dan 8 jaar mee voordat er een verandering in hun verwachte levenscyclus optreedt. Herfinanciering, herstructurering, uitbetaling, en …omkering. De bank vindt dat niet erg, ze zullen een scorekaart gebruiken om de lening goed te keuren.

Als je 55 bent, kun je ook verwachten dat je ergens in de komende 20 jaar aan een afkoopsom komt.

De termijn is slechts een attribuut. Heeft u een specifiek doel te bereiken door het terugbetalen van meer dan 10 jaar in plaats? Denk aan je cashflow.

Andere landen, met name Japan, hebben veel langere looptijden, en zijn in feite renteloos gedurende enige tijd na de oprichting. Die rente is tegenwoordig vrij laag.

Een langere hypotheek zal ook geld vrijmaken dat u anders duur zou komen te staan. Niemand anders zal u geld lenen tegen deze rente.

Het risico van een variabele rente is dat de rente over 10 jaar hoger kan zijn.

Frame Challenge

Het hele punt van “downsizing the home” is om het huidige grotere huis te verkopen en een kleiner huis te kopen.

Dat kleinere huis mag dan ergens duur zijn, je hebt nog steeds geen 30-jarige hypotheek nodig.