"Te koop door Eigenaar" - wie betaalt de makelaar van de koper?

Je onderhandelt met de makelaar van de koper, net zoals een makelaar van de verkoper zou doen. Hij heeft al een contract met de kopers dat zegt dat hij hen geen commissie zal aanrekenen. Hij zal het van jou moeten krijgen. U zult de makelaar vertellen dat zijn klanten meer zullen moeten bieden om zijn commissie te dekken, en hij zal zich verzetten. En uiteindelijk zult u ofwel een prijs en een percentage overeenkomen, of zijn kopers zullen weglopen.

Sommige jurisdicties hebben wetten die de criteria beperken waarop je tussen concurrerende aanbiedingen kunt beslissen (meestal om rassendiscriminatie te voorkomen). Ik weet niet of je op zulke plaatsen moet kijken naar je nettoprijs na aftrek van de makelaarscourtage, of dat je de twee aanbiedingen moet vergelijken op de hoofdprijs.

Wij wonen in Utah en niet in Florida, maar wij hebben ons huis op deze manier gekocht (bijna 6 jaar geleden). De verkoper wilde niets te maken hebben met een agent en heeft het huis nergens op de lijst gezet, maar had alleen een bord in hun tuin. Wij wilden echter een agent om er zeker van te zijn dat alles goed werd gedaan. De agent vroeg hen om de standaard commissie te betalen, en dat weigerden ze. We besloten om de agent gewoon zelf te betalen. Dus, de verkoper kreeg het volledige bedrag van ons aanbod prijs, en we betaalden onze agent uit eigen zak wat hij zou hebben gekregen als agent van de koper in een normale deal. 0x2 & 0x2 & Hoewel, we hebben gevraagd de verkoper te gooien in een van hun grote tv’s en hun standalone vriezer, die niet zou hebben gepast in hun verkleinde nieuwe plaats toch, en ze overeengekomen.

werkt het meestal zo?

Gewoonlijk huurt de verkoper een makelaar in en gaat hij akkoord met een commissie die de makelaar krijgt in geval van verkoop. Deze commissie is in de prijs inbegrepen, dus de verkoper ontvangt het bedrag dat de koper biedt minus de commissie. Een deel ervan wordt gedeeld met de makelaar van de koper, als die er een heeft.

In jouw geval is deze commissie niet overeengekomen wanneer je de prijs vaststelt. Je zult de prijs hoger moeten vaststellen om rekening te houden met de commissie van een makelaar, of de makelaar van de koper vertellen dat hij terug moet komen met een bod waarin de commissie is inbegrepen.

Als je de commissie niet meerekent, ziet je verkoopprijs er beter uit dan hij in werkelijkheid is, dus ik zou adviseren om de prijs wat hoger vast te stellen. Anders loop je het risico dat veel kopers makelaars aankloppen, maar veel van hen zullen weglopen als je stevig aan je prijs vasthoudt.

Typisch, in de V.S., verwerven koper- en verkoper-agenten (of makelaars) hun commissie van de aankoopprijs. Als je geen verkoper-agent hebt, dan wordt die commissie niet betaald. Voorbeeld:

Je biedt het huis aan voor $200,000. Standaard commissiewaarden zijn 3/2% , wat betekent 3% voor de eerste $100.000, 2% daarna. Soms zijn ze 3/1.5% of 3/1% , maar meestal 3/iets.

Als ik u $200.000 bied en u accepteert, we sluiten af, en ik heb een aankoopmakelaar gebruikt, krijgt mijn makelaar 3% van de eerste $100.000 betaald, daarna 2% (in ons voorbeeld):

$ 100 000 00
x 3 00 %
===============
$ 3 000 00

$ 100 000 00
x 2 00 %
===============
     2 000 00

$ 3 000 00
+ 2 000 00
=============
$ 5 000 00

Nu, commissie wordt bijna altijd betaald uit het verkopers-einde, dat wil zeggen, je krijgt de waarde van je huis minder de commissie:

$ 200 000 00
- 5 000 00
=============
$ 195 000 00

Dit betekent, in ons voorbeeld, dat je $195,000 zou ontvangen.

Om het nog ingewikkelder te maken, een koper is gemachtigd (lees: wettelijk toegestaan) om u te vragen voor maximaal 3% van de totale verkoopprijs voor “concessies van de verkoper” – afsluitkosten1 (in de meeste staten is dit beperkt tot 3%). Dat betekent, in dit scenario, als je accepteert mijn aanbod, ik geen gebruik maken van een agent, maar ik vroeg om 3% tot het sluiten van de kosten, zou je ** $ 194.000** :

$ 200 000 00
x 3 00 %
===============
$ 6 000 00

$ 200 000 00
- 6 000 00
=============
$ 194 000 00

Nu hier is waar de wiskunde wordt lastig: als ik gebruik maken van een agent en je geeft me 3% aan afsluitkosten, er zijn twee manieren waarop de wiskunde werkt uit:

1. Jij krijgt $189.000 : waarde min commissie min afsluitkosten:

2. U ontvangt $189.120 : waarde minus afsluitkosten, dan berekenen en minus commissie:

Dus, als u het huis op de lijst zet, houdt u hier rekening mee. Ga ervan uit dat u ongeveer 6% van de waarde zult verliezen (in het geval van $200.000 hebben we ongeveer $11.000 verloren, of ongeveer 5,5%, maar voor kleinere prijzen zal de verhouding hoger zijn). Bijgevolg, als u een waarde uit het huis wilt, noteer het minstens 6% hoger. Als u een makelaar gebruikt, zullen zij dit voor u afhandelen en meestal 9-12% gebruiken.

Als we $200,000 van ons huis wilden, uitgaande van de slechtst denkbare scenario’s, zouden we het rond $211,579 willen noteren, wat ons $6,347.37 aan afsluitkosten zou opleveren, en $5,231.58 aan commissie, dus ongeveer $200,000.05 op het einde.

Basis formules:

• Commissie tegen 2%, verkoop > $100.000 : salePrice * 0.02 + 1000;
• afsluitkosten van 3%: salePrice * 0.03;
• Zoek uit wat je zou “krijgen” (2%, verkoop > $100,000 ): salePrice * 0.95 - 1000;
• Als je weet dat je “X” wilt, 3/2% commissie, en 3% sluitingskosten, zoek dan uit wat het bod moet zijn: (whatYouNeed + 1000) / 0.95;

In principe: zorg ervoor dat je het contract dat de koper (of aankoopmakelaar) verstrekt, leest en begrijpt. Als dit een niet-typische commissieovereenkomst is, zal dat contract dat vermelden (en u vertellen dat de koper niet wil dat u de commissie betaalt). Er is geen wet die zegt “wie” de commissie moet betalen, alleen dat het een inbegrepen onderdeel kan zijn. Het is mogelijk dat in uw scenario de agent zal bieden u minder, het is ook mogelijk dat de agent zal bieden wat je vraagt, en opblazen van de prijs aan potentiële kopers. Er zijn een heleboel scenario’s hier.

Bovendien, enkele notities over de wet van Florida, die redelijk lijken en de bron lijkt geloofwaardig: Vraag: Ik heb een woning die nog maar een paar dagen op de markt was toen er drie biedingen binnenkwamen. De verkoper accepteerde een van de aanbiedingen. Nu de makelaar die de koper wiens aanbod kwam eerst vertegenwoordigt beweert mijn verkoper had een verplichting om te onderhandelen met zijn koper, omdat zijn aanbod werd gepresenteerd aan de verkoper eerst. Is dit waar?

Antwoord: Nee. Er is geen wet in Florida die de verkoper zou verplichten om te reageren op een aanbod. Bovendien, geen wet van Florida vereist dat de verkoper om te onderhandelen met elke koper in de volgorde waarin de aanbiedingen werden ontvangen.

In uw staat (en de mijne) zijn er wetten die verklaren als u een agent hebt, zij moeten elke geschreven aanbieding aan u voorstellen, ongeacht hoe belachelijk het is. Omdat u Voor verkoop door eigenaar bent, is dit niet het geval. U bent vrij om te beslissen wat u wilt accepteren. Er is geen verplichting.

Dit alles gezegd hebbende, zou ik aanbevelen om met een onroerend goed advocaat over de details te spreken, aangezien zij de specifieke wetten van uw staat/regio zullen kennen.

• *

Bron: Ik werk in deze industrie.

1: Sluiten-kosten zijn typisch dingen zoals de taxatie, eventuele “verdienste geld”, enz. Als de verkoper akkoord gaat met het sluiten van de kosten te dekken, dan is al het geld dat de koper heeft om te zetten in het kopen van het huis tot die waarde zal worden terugbetaald aan de koper. Dit heeft geen invloed op de looptijd van de lening: het is nog steeds een $200.000 lening, de koper krijgt gewoon een deel van de kosten terug. Een lening van $194.000 is dus niet hetzelfde als een lening van $200.000 met $6.000 terug voor afsluitkosten, deze beide resulteren in dezelfde verkoper-betaling, maar de koper moet in het laatste geval nog steeds de $200.000 financieren. Het is ingewikkeld, maar er zijn bronnen om het uit te leggen in meer details (“verkoper concessies” en “afsluitkosten” zijn goede termen om op te zoeken): https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/seller-concessions.php

Er zijn twee manieren om een FSBO te doen: met of zonder een MLS.

Je lijkt te denken aan een FSBO advertentie zonder een MLS. In dit geval hoef je een kopersagent niets te betalen. Maar ze zullen vragen, ervan uitgaande dat ze zullen zelfs bellen / kloppen op alle. Zodra ze vragen, ik stel voor dat je eigenlijk bieden hen een commissie tarief. Ik zou beginnen bij 1% en kijken of ze toehappen. Makelaars zijn soms grof in een hokey auto-verkoper soort van manier. Sommigen van hen kunnen behoorlijk onbeleefd en agressief zijn omdat ze dat waarschijnlijk te laag vinden. Ze willen 3%, maar velen zullen 2% nemen als je dat aanbiedt op je bord, niet onderhandelbaar. 0x2 & 0x2 & Als je een MLS aanbieding (die ik sterk aanbevelen vanwege de enorme blootstelling krijg je, plus auto-caching op Realtor.com op alle), kan uw staat vereisen dat u een makelaar klant, wat betekent dat ze moeten een basisniveau van dienstverlening voor wat hun vergoeding is, maar ze vertegenwoordigen u niet en alle informatie die u hen vertelt is niet vertrouwelijk. Zelfs als uw staat dit niet vereist, heeft u een makelaar nodig om een MLS listing voor u te maken. U kunt niet zomaar op de website gaan en het zelf doen. In de lijst, moet u een commissie voor kopers agenten in een MLS lijst, en het is niet-onderhandelbaar. 0x2 & 0x2 & Of u nu een MLS lijst of niet, adviseer ik u publiceert een 2% of 2,5% koper commissie en gewoon weigeren om te onderhandelen over iets anders. Het beste tarief te selecteren zal afhangen van uw huis waarde en gaan tarieven in uw omgeving. Als uw huis op meer dan $500k wordt getaxeerd, kunt u 2% bieden en zult u geen klachten krijgen. Als u probeert te lossen een 100 K DIY gegaan slecht, 2,5% zou kunnen kijken te klein om sommige agenten.

Mijn bron voor al deze informatie is zeer recente persoonlijke ervaring. Ik verkocht mijn huis FSBO met een MLS met behulp van een korting makelaar die nam me op als een klant voor 0,5%. Ik bood 2,5% koperscommissie. Ik bespaarde ongeveer 3% door niet ook het betalen van een verkoper agent commissie, verminderd met $ 500 aan forsalebyowner.com voor een vermelding daar. Overigens zou ik gewoon zoeken naar een korting makelaar / makelaar vanaf het begin, want ik denk niet dat forsalebyowner.com geholpen in any way, maar ze stuurden me een mooi bord en verbond me met een korting makelaar. Een vriend van mij deed vrijwel precies hetzelfde na het zien van mijn succes met het proces.

Een beetje ongerelateerd aan je titelvraag, maar je vraagt:

Met andere woorden, als ik een bod krijg voor X, en ik accepteer het, mag ik dan aannemen dat ik het volledige bedrag van X krijg?

Nee, zeker niet. Er zijn overal kosten en commissies zijn slechts een onderdeel van een onroerend goed transactie. Als uw koopovereenkomst expliciet zegt commissies zijn X, dan X is wat wordt betaald. $ 0 is een geldige vermelding, dus met betrekking tot commissies, als de koopovereenkomst zegt $ 0 commissies, dan ja, krijg je je volledige vraagprijs, verminderd met andere niet-commissie vergoedingen.

Ik kan me voorstellen, de makelaar geeft me een gereduceerde biedprijs, dus ik zie nooit het deel dat naar hem gaat. werkt het meestal zo?

Ik ben geen makelaar, geen advocaat, en ik woon niet in Florida.
Om je vraag te beantwoorden, nee ik denk niet dat het zo ooit zou werken.

Omdat als je verkoopt, verkoop je aan de koper niet aan de makelaar.
Je zult zien wat je betaald wordt.
Het kan je niet schelen hoeveel hun agent betaald wordt (tenzij jij hen betaalt).

… een makelaar brengt een koper binnen, die het wil kopen, wie gaat de makelaar betalen?

Dat zal niet gebeuren omdat zij dat met u zullen uitwerken voordat zij de potentiële koper over uw eigendom vertellen, tenzij zij al door de koper betaald zijn (kopersagent).

• *

Mijn aanbeveling, niet dat u gevraagd, is dat u markeer het huis ongeveer 10-12% boven wat je had gepland om het lijst op en gebruik een agent. (Ongeveer 6% voor uw + hun agent, de rest, zodat je ruimte hebt om te onderhandelen naar beneden en / of reparaties te dekken).

Ik lees in je post dat je gewoon niet wilt dat agenten ‘geld aan je verdienen’.
Ik begrijp + respecteer dat standpunt, maar eerlijk gezegd een agent doet over het algemeen veel om hun commissie te verdienen. 0x2 & Ik heb zowel gekocht en verkocht huizen. Er is niet een van die transacties die ik wou (achteraf gezien) had ik FSBO gedaan. Hoop dat dat helpt. 0x2 & 0x2 & Beste wensen, omdat dingen kunnen gaan slecht genoeg bij het sluiten van wanneer de koper en verkoper beiden hebben een agent om hen te kalmeren in het heetst van de onderhandelingen.

Ik had een gelijkaardige ervaring bij de verkoop van mijn huis. Ik had een makelaar, maar ik onderhandelde over een lagere commissie dan gebruikelijk. De makelaar van de koper vond het niet leuk wat haar deel van de commissie zou worden en had zelfs het lef om een clausule in het koopaanbod op te nemen waarin stond dat ik haar de gebruikelijke volledige commissie zou betalen.

Onnodig te zeggen dat ik hun bod afwees en een nieuw bod (minus de commissie voor de makelaar van de koper) werd gepresenteerd.

Als je een huis op een website zet (FSBO.com) ga je akkoord om de makelaar van de koper 3% te betalen. Als het alleen een bord in de tuin is, dan kan het zijn dat een makelaar je benadert en vraagt of je bereid bent om haar de 3% te betalen. In dit geval zouden ze waarschijnlijk hebben u juridische documenten waarin dat staat ondertekenen alvorens uw huis. 0x2 & Ik had een huis FSBO in een zeer beperkte markt en een makelaar benaderde me. Ze had een juridische overeenkomst waarin stond dat als ze liet mijn huis en de potentiële koper wilde ze 3% zou krijgen. De koper kon niet achter haar rug om proberen om 3% korting op de prijs van het huis te krijgen.

Om een lang verhaal kort te maken, stuur ze gewoon weg.

Als je een bordje “Te Koop door Eigenaar” neerzet, betekent dat dat er geen makelaar aan te pas komt, en dat er geen honoraria/commissies betaald hoeven te worden. Dat is (met verwaarloosbare uitzonderingen zoals een kleine vergoeding voor diensten in verband met de notering) de definitie ervan.

Dus, als een makelaar komt opdagen en een klant meebrengt, en jij verkoopt je huis aan hem, dan kun je in de problemen komen. In ieder geval doet de makelaar iets heel dubieus, en als jij akkoord gaat met de deal doe je aantoonbaar ook iets dubieus.

Als de koper een commissie betaalt aan de agent, kopen ze zeer duidelijk geen FSBO, en ze zullen waarschijnlijk zeggen dat je ze bedrogen hebt door vals te adverteren, blah blah. Ga naar de rechter, wat dan ook. Veel problemen, slechte gevoelens, en in een woord, niet goed.
Als de koper geen commissie betaalt (wat gebruikelijk is in de VS bij verkoop via een makelaar – jij, de verkoper, krijgt minder geld), zullen ze waarschijnlijk nog steeds zeggen dat je ze bedrogen hebt (omdat ze het object natuurlijk voor minder geld hadden kunnen krijgen dan ze betaald hebben). Dus dat geeft ook slechte gevoelens en problemen.

Wil je minder geld en problemen? Ik denk het niet. Als je “FSBO” op je gazon hebt staan, en er komt een agent opdagen, stuur ze dan weg. Of nou ja, neem een agent in dienst, en maak de prijs 3% hoger…